198,800,000원
의정부지방법원 2025타경63159. 파주시 야당동 111-5 일대 다세대주택 제2동 2층 201호입니다. 소유자 최미진은 2021.03.03 매매를 원인으로 2021.03.04 소유권을 이전받았고, 거래가액은 283,000,000원입니다. 이후 을구 1번에 임차권자 문정선의 보증금 283,000,000원 주택임차권이 2023.03.22 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 이 임차권입니다. 문정선은 2021.02.15 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.01.27입니다. 임차권등기는 2023.03.22 접수됐으며, 경매개시결정은 2025.05.16이므로 권리 순서만 보면 임차권이 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 부족한 87,783,200원이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
다만 본 건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.29 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 문정선 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 111-5 2동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 74.25㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 최미진 (2021.03.03 매매 · 2021.03.04 소유권이전 · 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 198,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문정선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.15 / 2021.01.27 | 283,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 문정선은 전입일이 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저매각가 198,800,000원을 기준으로 집행비용 3,583,200원을 제외한 195,216,800원이 임차보증금에 배당되고, 일반적인 권리관계라면 부족분 87,783,200원이 인수 문제로 남습니다.
② 시세 비교 — 94.7%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
비교 가능한 야당마을1동2동3동4동 74.25㎡대 실거래는 2025.04 거래 210,000,000원과 2022.05 거래 328,000,000원입니다. 전체 평균은 269,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 210,000,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 74.25㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 73.96㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.25㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 198,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 94.7%입니다. 확약으로 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 198,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 가격 추세는 -36.0%입니다. 전체 평균 269,000,000원만 놓고 “73.9% 수준이니 싸다”고 판단하면 하락장을 과소평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,200원 |
| 1. 임차인 문정선 보증금 | 283,000,000원 | 195,216,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 87,783,200원이지만, 2026.06.29 확약으로 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 있어야 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 연결
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 198,800,000원 | 87,783,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 139,160,000원 | 146,588,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 97,412,000원 | 187,741,416원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 매수인 부담이 함께 커지는 구조였습니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로 회차가 내려갈 때 실질 인수액은 계속 0원이고, 매각가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 연결됩니다. 따라서 입찰 전에는 이 확약서가 매각조건에 실제 반영돼 있는지를 원문으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 야당역 동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 야당역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 841,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 야당마을1동2동3동4동은 29세대, 사용승인일은 2019.06.11입니다. 확인된 실거래는 2건이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각조건에 반영돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당 부족분이 생기더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건이 핵심입니다.
- 현재 점유 확인. 등기상 임차권은 존재하므로 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 269,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -36.0%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 거래가 1건이므로 개별 호수의 층·상태 차이를 현장 확인과 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약, 감정가보다 최근 거래”
표면만 보면 보증금 283,000,000원의 대항력 있는 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있어 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 배당 구조상 부족분도 87,783,200원이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 198,800,000원으로 보고 가격을 평가하는 것이 맞습니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원의 94.7%입니다. 다만 최근 추세가 -36.0%이고 최근 거래 표본도 1건뿐이므로, 과거 전체 평균 269,000,000원 대비 크게 싸 보인다는 이유로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 하락 추세와 얇은 거래 표본을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
