의정부지방법원 2025타경63217. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 305동 1층 103호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인되며, 동일 단지 비교면적은 161.02㎡입니다. 현재 소유자는 이상하이고, 2010.08.04. 매매를 원인으로 2010.10.21. 소유권을 취득하면서 거래가액 400,000,000원이 등기됐습니다.
권리분석의 기준점은 2023.03.31. 주식회사오에스비저축은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 권리와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 305동 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 가좌2로 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 경사지붕 17층 중 1층 103호 |
| 비교 전용면적 | 161.02㎡ |
| 소유자 | 이상하 · 2010.10.21. 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 472,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 76,256,565원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 등기상 말소기준은 2023.03.31. 오에스비저축은행 근저당이고, 2024.03.15. 설정된 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당과 2025년의 경매개시결정들은 그보다 뒤에 있습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 신건은 높다
동일 단지 ‘가좌마을3단지청원벽산블루밍’은 782세대, 2002.10.14. 준공입니다. 비교면적 161.02㎡의 거래 8건이 확인되며, 전체 평균은 479,375,000원이지만 과거 625,000,000원·507,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 161.02㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2025.03 | 161.02㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 161.02㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2024.11 | 161.02㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2024.07 | 161.02㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2024.02 | 161.02㎡ | 14 | 498,000,000원 |
| 2023.06 | 161.02㎡ | 10 | 507,000,000원 |
| 2021.12 | 161.02㎡ | 7 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 161.02㎡ | 5건 | 441,000,000원 |
핵심은 전체 평균 479,375,000원이 아닙니다. 최근 12개월 평균은 441,000,000원, 최신 거래는 435,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 -18.8%입니다. 반면 현재 최저가 472,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.0%입니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 이유로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,120,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 392,880,000원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액 72,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 392,880,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 472,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 377,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 302,080,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서 가격 부담이 두드러지지만, 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 숨은 인수가 늘어나는 구조가 아니라 매각가격 자체가 투자 판단을 좌우하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 서측 인근이며 주위에 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 17층 중 1층 103호. 급·배수, 승강기, 난방, 화재탐지 및 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역), 공시지가 1,733,000원/㎡. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 조사 한계. 내부는 이해관계인의 폐문 및 부재로 직접 확인하지 못해 외관·탐문조사·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준으로 상한 설정. 전체 평균 479,375,000원보다 최근 12개월 평균 441,000,000원과 최신 거래 435,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -18.8%인 만큼 과거 고가 거래를 기준으로 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 1층 개별성 확인. 본건은 17층 중 1층 103호이고 최근 거래 표본은 여러 층에 걸쳐 있으므로 현장 상태와 개별 호수 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 내부조사가 폐문·부재로 제한됐으므로 실제 점유관계는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 현재 상태, 배당요구 및 매각물건명세서를 매각 직전 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 현재 자료상 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리분석이 단순한 편입니다. 하지만 권리 안전성이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 신건 최저가 472,000,000원은 최근 12개월 평균 441,000,000원의 107.0%이고 최신 거래 435,000,000원보다도 높습니다. 여기에 거래추세가 -18.8%로 내려와 있습니다. 전체 거래 평균 479,375,000원만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로 하면 결론은 반대입니다. 권리는 무난하지만, 가격은 최근 시세보다 높다. 현재 회차의 핵심은 권리 위험 회피가 아니라 응찰가격 절제입니다.
