의정부지방법원 2025타경63217. 고양시 일산서구 가좌동 ‘가좌마을3단지청원벽산블루밍’ 305동 1층 103호 아파트입니다. 현재 회차 최저매각가는 330,400,000원으로 감정가 472,000,000원에서 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리분석의 기준점은 2023.03.31 주식회사오에스비저축은행 근저당권 72,000,000원이며, 제공된 배당 계산에서는 이 권리와 집행비용을 배당한 뒤에도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 같은 단지 비교 면적 161.02㎡의 최근 12개월 거래 평균은 441,000,000원, 최신 확인 거래는 2025.05 · 435,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.9% 수준이지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -18.8% 낮아진 하락 흐름이 확인됩니다. 전체 8건 평균 479,375,000원은 625,000,000원 등 과거 고가 거래까지 포함하므로 현재 가격 판단의 중심 지표로 삼기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63217 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1088 가좌마을 305동 1층103호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 가좌2로 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 경사지붕 17층 중 1층 103호 |
| 실거래 비교 면적 | 161.02㎡ |
| 소유자 | 이상하 · 2010.10.21 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 76,256,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2023.03.31 근저당권
말소기준으로 산정된 권리는 2023.03.31 주식회사오에스비저축은행 근저당권, 채권최고액 72,000,000원입니다. 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 분류되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 이 근저당권을 전액 배당하고 매수인의 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 441,000,000원이 기준
같은 단지 ‘가좌마을3단지청원벽산블루밍’은 782세대, 사용승인 관련 기준일은 2002-10-14이며, 비교 면적 161.02㎡ 거래가 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래에 무게를 두는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 161.02㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2025.03 | 161.02㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 161.02㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2024.11 | 161.02㎡ | 9 | 440,000,000원 |
| 2024.07 | 161.02㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2024.02 | 161.02㎡ | 14 | 498,000,000원 |
| 2023.06 | 161.02㎡ | 10 | 507,000,000원 |
| 2021.12 | 161.02㎡ | 7 | 625,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 161.02㎡ | 5건 | 441,000,000원 |
최근 12개월 평균은 441,000,000원, 최신 거래는 435,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 330,400,000원이며, 최근 12개월 평균의 74.9%입니다. 다만 최근 시세와 과거 시세의 추세값이 -18.8%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,974,400원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 72,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 252,974,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 330,400,000원 | 252,974,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 231,280,000원 | 155,242,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 161,896,000원 | 86,829,456원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 서측 인근이며, 주위에는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사지붕 17층 건물의 1층 103호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)이며 과밀억제권역, 교육환경 관련 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,733,000원/㎡로 제공되어 있습니다.
- 환금성 참고. 단지는 782세대이며 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 시세 추세가 -18.8%여서 매도 시점 가격 변동성을 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 479,375,000원보다 최근 12개월 평균 441,000,000원과 최신 거래 435,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 시세가 과거 대비 -18.8%입니다. 현재 최저가 330,400,000원이 최근 평균의 74.9%라는 점과 하락 흐름을 동시에 봐야 합니다.
- 1층 보정. 대상은 1층이고 제시된 동일 면적 실거래 표본에는 1층 거래가 없습니다. 같은 면적 평균을 대상 호수 가격으로 그대로 적용하지 마세요.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 정보는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상이며 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐습니다.
- 말소기준 재대조. 기준권리는 2023.03.31 주식회사오에스비저축은행 근저당권 72,000,000원으로 산정되어 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 배당 계산 확인. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘하락장 보정’이 핵심
이 물건의 현재 권리 계산은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.03.31 주식회사오에스비저축은행 근저당권 72,000,000원이고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액도 현재 회차에서는 최저가와 같은 330,400,000원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 441,000,000원의 74.9%이므로 차이가 있습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -18.8%이고, 대상은 1층이며 감정평가상 임대관계 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 과거 최고가나 전체 평균이 아니라 최근 거래 수준이 추가로 내려가는지, 1층 가격을 어떻게 반영할지, 실제 점유관계가 무엇인지를 확인한 뒤 현재 최저가의 안전마진을 판단하는 데 있습니다.
