* 확약 적용 시 인수 0원은 제출된 확약서가 김수인 임차권과 해당 보증금 전액에 유효하게 적용되고, 그에 따른 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 배당표상 확약 미적용 인수 추정액은 113,524,000원입니다.
의정부지방법원 2025타경63390. 경기도 고양시 일산동구 풍동의 해가든 다세대주택입니다. 감정가 380,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 266,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%라는 숫자가 눈에 띕니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가보다 375,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
임차인 김수인은 2021.12.06. 전입 및 점유를 시작했고, 2021.11.15. 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2024.01.16. 접수됐습니다. 이 권리는 2025.06.16. 강제경매개시결정보다 앞서므로 확약이 없다면 배당 후 남은 보증금의 인수 문제가 발생합니다. 다행히 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 인수액은 확약의 적용 여부를 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 605-15 해가든 제3동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.68㎡ · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외장석 및 드라이비트 마감 |
| 소유자 | 김도은 (2021.12.16. 매매, 거래가액 375,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 임차인 | 김수인 · 보증금 375,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 인수조건변경확약 | 2026.06.29.자 · 주택도시보증공사 제출 |
| 동 표시 | 공부상 3동 / 현황 103동 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2017년에 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 198,000,000원은 2021.12.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당권을 현재 살아 있는 인수 권리로 계산하지 않습니다.
그 후 2024.01.16. 김수인의 주택임차권등기가 접수됐고, 2025.06.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 제공된 말소기준은 이 강제경매개시결정입니다. 김수인 임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 확약을 고려하지 않으면 보증금 미회수액의 매수인 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 3.75억의 보증금을 어떻게 처리할까?
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김수인 건물전부 · 주거용 |
375,000,000원 | 전입 2021.12.06. 확정 2021.11.15. |
대항력 있음 우선변제 배당요구 |
확약 적용 시 0원* 미적용 시 113,524,000원 |
실제 임차인 1명. 임차권등기와 임차인 신고는 김수인의 동일한 보증금에 관한 것으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도 임차인으로 계산하지 않습니다.
확약이 효력을 갖지 못한다면 배당표 기준 실질취득 부담은 266,000,000원 + 113,524,000원 = 379,524,000원입니다. 이는 보증금 375,000,000원 수준에 집행비용 상당액이 더해진 금액으로, 최저가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
해당 확약이 김수인 임차보증금 전체에 유효하게 적용된다면 매수인에게 남는 보증금 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다. 확약 미적용 시의 113,524,000원을 확약 적용 후에도 매수인의 확정 부담으로 더해서는 안 됩니다.
다만 확약서 제출자는 주택도시보증공사이고 등기상 임차권자는 김수인입니다. 주택도시보증공사의 권리취득 범위, 김수인의 잔존 권리 여부, 확약의 적용 범위와 말소 이행 조건을 원문 및 법원 매각조건으로 확인해야 합니다.
확약 대상 외의 별도 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 임차권의 최종 말소와 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 하므로 입찰 전 점유 현황도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.66억이 정말 저렴할까?
해가든1,2,3동은 23세대 규모이며 준공일은 2017.04.05.입니다. 비교 가능한 전용 56.68㎡ 거래는 총 2건으로, 모두 2021년 거래입니다. 과거 실거래 평균은 315,500,000원이며 최저가는 이 평균의 84.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12. | 56.68㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2021.10. | 56.68㎡ | 1 | 256,000,000원 |
| 평균 | 56.68㎡ | 2건 | 315,500,000원 |
| 현재 최저가 | 56.68㎡ | 4 | 266,000,000원 |
최저가 266,000,000원은 2021년 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 이 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 최신 거래 자체가 2021.12.이며 거래 표본도 2건에 불과합니다. 2026년 현재의 가격 수준이나 하락·상승 추세를 판단하기에는 자료의 시차가 큽니다.
확약 적용을 전제로 하더라도 실질취득 부담은 최저가 266,000,000원에 취득 부대비용을 더한 금액입니다. 이를 2021년 평균과 비교해 현재의 할인 매물로 단정해서는 안 됩니다. 최근 실거래나 현재 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
따라서 선순위 보증금을 인수하는 구조라면 감정가의 70%라는 최저가만을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수할 보증금이 증가하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 김수인 · 우선변제 | 375,000,000원 | 261,476,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 4,524,000원을 제외한 261,476,000원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 추정 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 표시 배당액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 신청채권과 임차보증금의 관계 및 실제 배당 귀속은 배당절차에서 확인해야 합니다. 두 금액을 서로 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다. 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원*이며, 위 배당표의 미배당 113,524,000원은 확약이 적용되지 않을 경우의 인수 위험을 설명하기 위한 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 보증금은 남는다
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 266,000,000원 | 113,524,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (49%) | 186,200,000원 | 192,206,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 130,339,999원 | 247,284,761원 | 0원* |
미적용 인수액은 각 회차별 추정 배당 및 집행비용을 반영한 수치입니다. 실제 매각 진행, 최저가, 집행비용과 배당은 달라질 수 있습니다. 확약 적용 시 인수 0원은 모든 회차에서 해당 확약이 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다.
확약을 적용하지 않으면 유찰에 따라 매각대금이 내려가도 미배당 보증금이 증가합니다. 반면 확약이 유효하게 적용된다면 보증금 인수 부담 없이 매각대금 자체를 중심으로 취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.04.05. 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 외장석 및 드라이비트 마감이며, 기본적인 위생·급배수·난방·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 서측 하향지대에 있으나 자체 지반은 대체로 평탄하고, 남서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역 및 과밀억제권역이며, 가축사육제한구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 토지이용정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 매각 목적물에 적용되는 구체적인 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 950,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 1,411㎡이며, 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부 차이. 공부상 3동과 현황 103동의 표시 차이가 있습니다. 현장 확인과 매각 대상 동일성 검토가 필요합니다.
- 환금성. 23세대 규모의 다세대주택이며 확인되는 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래가 확인되지 않아 실제 재매각 가능성과 적정 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
확약 미적용 시 실질취득 추정액은 379,524,000원으로 과거 거래 평균보다 높습니다. 확약 적용 시에는 266,000,000원을 취득비용의 기준으로 삼을 수 있지만, 현재 시장가격을 확인하지 못했으므로 실제 할인 폭이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서 원문을 확인하고, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 검토하세요.
- 임차권자와 확약 제출자 관계. 등기상 임차권자 김수인과 신청채권자 주택도시보증공사의 권리관계 및 확약이 김수인 보증금 전액에 미치는 효력을 확인하세요.
- 매수인 인수액. 확약 적용 시 0원*으로 판단하지만, 확약 미적용 시 113,524,000원의 인수 추정액이 발생합니다. 최종 매각조건을 확인하세요.
- 배당 관계. 임차보증금 375,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 375,000,000원의 관계를 확인하고, 동일 채권의 중복 계산이나 배당 귀속에 오류가 없는지 검토하세요.
- 동·호수 확인. 공부상 3동과 현황 103동의 차이를 현장에서 확인하고 동일한 402호인지 대조하세요.
- 현재 시세. 2021년 거래 평균을 현재 시세로 사용하지 말고, 최근 거래·주변 유사 다세대 매물·실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유는 별개입니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부, 명도 비용을 확인하세요.
- 관리비·기타 부담. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담, 실제 취득 부대비용을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각조건 변경 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 별도 검증”
이 물건은 최저가 266,000,000원만 보고 판단할 수 없는 경매입니다. 375,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 확약이 없다면 매수인 인수액 113,524,000원, 실질취득 추정액 379,524,000원이라는 문제가 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출하면서 상황이 달라졌습니다. 확약이 해당 임차권 전체에 유효하게 적용된다면 인수액은 실질 0원*이 되고, 최저가 266,000,000원에 취득 부대비용을 더한 금액을 중심으로 판단할 수 있습니다.
남는 문제는 현재 시세와 환금성입니다. 실거래 평균 315,500,000원은 2021년 거래 2건을 바탕으로 하므로 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 근거로 사용하기 어렵습니다. 23세대 규모의 다세대주택이라는 점과 공부상 동 표시 차이도 확인이 필요합니다.
결론적으로, 확약의 효력 및 적용 범위 확인 → 현재 시세 검증 → 실제 취득비용 산정의 순서로 접근해야 합니다. 확약 적용 시 권리상 인수 위험은 크게 완화되지만, 과거 거래 평균 대비 할인율만으로 입찰 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
