의정부지방법원 2025타경63910. 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 107동 47층 4704호 아파트입니다. 감정가 936,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 655,200,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.16 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.08.12 접수됐으며 채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사, 양도인은 주식회사 우리은행입니다.
등기만 보면 말소기준 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 조후래의 전입일은 2021.01.28로 말소기준권리보다 2년 이상 앞서며, 조사상 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 하지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 떠안을지는 지금 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 107동 47층 4704호 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상53층 건물 내 47층 4704호 |
| 소유자 | 배성윤 · 2021.01.28 소유권이전 · 거래가액 923,940,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 655,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,018,686,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2013.04.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2023.02.16 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.12.24 의정부세무서장 명의 압류는 2025.12.01 해제돼 2025.12.02 말소됐고, 2025.08.12 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 전입은 말소기준보다 앞선 2021.01.28입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 권리 소멸”만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조후래 | 2021.01.28 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 평균 대비 낮지만 최신 거래보다 높다
일산두산위브더제니스 동일면적 170.72㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 917,500,000원입니다. 현재 최저가 655,200,000원은 이 평균의 71.4%입니다. 다만 최신 거래는 2026.07의 630,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 25,200,000원 높습니다. 거래 범위도 630,000,000원에서 1,090,000,000원까지 넓어 단순 평균만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 170.72㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 170.72㎡ | 51 | 1,090,000,000원 |
| 2026.07 | 170.72㎡ | 31 | 960,000,000원 |
| 2026.05 | 170.72㎡ | 31 | 980,000,000원 |
| 2026.05 | 170.72㎡ | 30 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 170.72㎡ | 8 | 880,000,000원 |
| 2025.12 | 170.72㎡ | 41 | 880,000,000원 |
| 2025.12 | 170.72㎡ | 7 | 840,000,000원 |
| 2025.11 | 170.72㎡ | 14 | 900,000,000원 |
| 2025.11 | 170.72㎡ | 18 | 890,000,000원 |
| 2025.11 | 170.72㎡ | 31 | 950,000,000원 |
| 2025.10 | 170.72㎡ | 34 | 1,030,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 917,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 655,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,952,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 646,248,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 553,752,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 조후래의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인 관련 실제 배당 및 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 655,200,000원 | 646,248,000원 | 553,752,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 458,640,000원 | 451,653,600원 | 748,346,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 321,048,000원 | 315,753,328원 | 884,246,672원 |
가격만 놓고 보면 유찰이 이어질수록 최저가는 458,640,000원, 321,048,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가 하락과 임차인 위험 해소가 같은 뜻이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않는 한, 어느 회차에서도 실질취득가는 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 상탄초등학교 서측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상53층 건물 내 47층이며 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,672,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형 토지입니다.
- 환금성. 2,700세대 단지이며 동일면적 최근 12건 거래가 630,000,000원에서 1,090,000,000원까지 분포해 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조후래의 보증금이 핵심입니다. 금액이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 실제 미배당 보증금 범위를 판단하기 위해 반드시 확인해야 합니다.
- 최신 거래와 비교. 최근12개월 평균은 917,500,000원이지만 최신 거래는 630,000,000원입니다. 현재 최저가 655,200,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 반영해야 합니다.
- 고층 거래 편차 확인. 동일면적 거래가 630,000,000원부터 1,090,000,000원까지 넓게 분포하므로 개별 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
현재 최저가는 감정가의 70%인 655,200,000원이고 최근 12개월 실거래 평균 917,500,000원과 비교하면 71.4% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 최신 거래가 630,000,000원으로 이미 현재 최저가보다 낮고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “가격이 싸다”가 아니라 “임차인 보증금을 확인한 뒤 실질취득가로 다시 계산해야 한다”입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 임차인 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 권리 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 가격 검토보다 임차인 보증금 확인이 먼저입니다.
