의정부지방법원 2025타경63921. 파주시 금촌동 ‘파이하우스’ 101동 302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 전춘식으로 2021.07.29. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 김수민은 임대차계약 이후 2021.08.03. 확정일자를 받고 2021.09.02. 주민등록과 점유를 시작했으며, 2023.09.08. 보증금 258,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025.05.22. 경기광주세무서장 관련 국의 압류입니다. 김수민의 전입·점유는 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 있습니다. 이 구조만 보면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 본건에는 그 결론을 바꾸는 별도 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63921 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 101동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 새꽃로 119-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 전춘식 (2021.07.29. 소유권이전, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.22. 압류 · 국 (처분청 경기광주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다
핵심은 순서입니다. 김수민의 확정일자 2021.08.03., 주민등록·점유 2021.09.02., 임차권등기 2023.09.08.이 모두 말소기준인 2025.05.22. 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있음·우선변제권 있음으로 보는 구조이며, 배당만으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 원칙적으로 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수민 | 258,000,000원 | 2021.09.02 | 2021.08.03 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%지만 ‘싸다’ 판단은 보류
감정가는 241,000,000원, 현재 최저매각가는 168,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리부담 기준으로는 확약 반영 시 추가 인수가 없으므로 실질취득도 168,700,000원입니다.
다만 이 물건의 가격 판단에서 감정가 대비 할인율만 보는 것은 위험합니다. 동일 평형의 최근 실거래를 기준으로 한 시세 비교가 없는 상태에서는 168,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 ‘감정가보다 30% 낮다’는 사실을 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,700,000원 | 92,461,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 118,089,999원 | 142,363,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 82,662,999원 | 177,224,935원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당이 늘어 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 본건은 반대로 확약이 그 인수고리를 끊기 때문에 회차별 낙찰가 하락이 그대로 권리부담 기준 취득액 감소로 이어집니다. 다만 시장 시세 대비 메리트 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 김수민 보증금 · 우선변제 | 258,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 김수민 보증금 중 92,461,800원이 남습니다. 그러나 2026.06.29.자 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 적용되므로 이 금액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌초등학교 남서측 인근이며, 주위는 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브·경사지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형의 주상용 건부지로 이용 중이며 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 본건 매각조건에 정확히 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 소유권이전 이후 등기정리까지 이어지는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 241,000,000원 대비 최저가 168,700,000원만 보고 저가매수라고 판단하지 말고 파이하우스 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 등기상 임차권자인 김수민의 점유·퇴거 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 집행비용 외 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 금액과 체납 공용비용을 원본 자료에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서를 입찰 직전 다시 대조해 조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘2.58억 임차인’보다 ‘확약서’가 핵심이다
표면만 보면 보증금 258,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 배당으로는 92,461,800원이 남는 전형적인 인수형 사건입니다. 낙찰가가 더 내려가면 룰상 미배당액은 2회 유찰 시 142,363,261원, 3회 유찰 시 177,224,935원까지 커집니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사가 2026.06.29. 제출한 확약이 있습니다. 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소한다는 조건이므로, 이 확약이 매각조건에 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원, 현재 권리부담 기준 실질취득은 168,700,000원입니다. 결국 승부처는 대항력 자체가 아니라 확약서의 적용 확인과 가격 검증입니다. 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없으므로, 최근 유사 다세대 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
