의정부지방법원 2025타경64074. 이 사건의 핵심은 등기상 보이는 235,000,000원짜리 임차권을 그대로 인수액으로 더할 것인지, 아니면 2026.06.29. 제출된 확약을 반영할 것인지에 있습니다. 김루디의 주택임차권은 2022.09.01. 등기됐고 임차보증금은 235,000,000원, 점유개시는 2020.06.30., 주민등록은 2022.08.10.입니다. 강제경매개시결정 2025.09.01.보다 앞선 임차권이라 원칙적으로는 매수인 인수 구조이지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약을 제출했습니다.
따라서 김루디 보증금 235,000,000원에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다. 분배 시뮬레이션의 기계적 인수액 235,000,000원을 그대로 낙찰가에 더해 실질취득액 430,300,000원으로 보는 것은 이 확약을 반영하지 못한 계산입니다. 다만 별도로 확인된 이성우에 대해서는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 확약 적용 대상이라는 근거도 없습니다. 확약 밖 임차인의 미상 인수위험은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-18 삼성캐슬3빌리지 1동 지층 비102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 중 지층 비102호 |
| 사용승인일 | 2017.05.28 |
| 현재 소유자 | 주식회사엠케이하우징 · 2020.06.08. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 주된 2.35억 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
2017.11.17. 설정된 농협은행 근저당 144,000,000원은 2020.06.30. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준일은 2025.09.01. 강제경매개시결정입니다. 김루디의 임차권등기는 그보다 앞서 존재해 원래 인수대상이지만, 2026.06.29.자 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출됐습니다. 반면 이성우는 2025.02.28. 전입으로 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
② 임차인 — 확약 적용 범위를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김루디 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.08.10. 점유개시 2020.06.30. 임차권등기 2022.09.01. | 235,000,000원 | 포기 확약 | HUG 주장 | 실질 0원* |
| 이성우 | 전입 2025.02.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
* 김루디에 대한 0원 표시는 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 판단입니다. 이 확약은 이성우에게 자동 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 71%라는 숫자는 ‘면적 불일치’를 같이 봐야 한다
삼성캐슬3빌리지1동2동의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2026.04., 전용 55.04㎡ 3층으로 270,000,000원과 280,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 275,000,000원, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 현재 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.04㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 55.04㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.04㎡ | 2건 | 275,000,000원 |
다만 가격 메리트를 단순히 “시세보다 29% 싸다”로 결론내리면 안 됩니다. 시세 데이터의 대상면적은 82.71㎡로 잡혀 있으나 실제 비교 거래는 모두 55.04㎡이고, 면적 매칭도 불일치로 표시돼 있습니다. 게다가 본건은 지층 비102호입니다. 따라서 195,300,000원을 최근 실거래와 동일 조건의 할인 매물로 단정하기보다는 표면 가격은 낮지만 직접 비교의 신뢰도는 제한적이라고 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,534,200원 |
| 김루디 임차보증금 | 235,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 · 신청채권 | 235,000,000원 | 191,765,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 미배당액은 43,234,200원입니다. 기계적 계산에서는 김루디 보증금 235,000,000원을 매수인 인수로 잡지만, 본 리포트의 실질취득 판단은 2026.06.29.자 확약을 반영해 김루디 인수액을 0원으로 봅니다. 이성우의 미상 보증금은 금액 산정에서 제외돼 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 김루디 인수는 확약상 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 김루디 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 195,300,000원 | 191,765,800원 | 43,234,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 49% | 136,710,000원 | 133,996,060원 | 101,003,940원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 95,697,000원 | 93,574,454원 | 141,425,546원 | 0원* |
* 확약이 김루디 임차보증금에 적용된다는 전제입니다. 이성우의 미상 보증금·승계 가능성은 회차별 금액에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 풍산역 남동측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 풍산역이 있어 대중교통여건은 양호하다고 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지층 비102호, 사용승인일 2017.05.28. 기본 위생·급배수시설과 도시가스 개별난방이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼성캐슬3빌리지1동2동은 18세대로 파악됩니다. 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문과 적용대상 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서가 김루디 임차권 보증금 235,000,000원에 적용되고 실제 말소절차까지 이행되는지 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 이성우 임대차 확인. 전입일 2025.02.28. 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 이 부분이 최종 인수액을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다.
- 가격비교 면적 주의. 최근 거래는 55.04㎡ 3층 2건이고 본건 시세 대상면적은 82.71㎡로 매칭되지 않습니다. 최근 평균 275,000,000원을 그대로 본건의 확정 시세로 적용하지 마세요.
- 지층 특성 확인. 본건은 4층 건물의 지층 비102호입니다. 현장 상태와 채광·환기·습기 등 실제 사용성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명이 확인되는 사건이므로 실제 점유자와 인도 시점, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 핵심은 “2.35억이 아니라, 미상 1명”
이 사건은 처음 보면 임차권 보증금 235,000,000원이 최저가 195,300,000원을 웃도는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 원칙만 적용하면 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.06.29.자 확약으로 김루디 부분은 실질 인수 0원으로 전환됩니다.
그렇다고 곧바로 ‘195,300,000원짜리 안전한 저가물건’이 되는 것은 아닙니다. 이성우의 보증금과 우선변제·승계 여부가 확인되지 않았고, 최근 실거래도 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 본건이 지층 다세대이고 18세대 규모라는 점까지 고려하면, 주된 인수위험은 확약으로 풀렸지만 잔여 임차위험과 가격 비교의 불확실성은 여전히 크다는 것이 결론입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 확약의 실제 적용 확인과 이성우의 임대차 실체 확인입니다.
