의정부지방법원 2025타경64303. 파주시 야당동의 공부 및 현황상 다세대주택으로, 101동 4층 402호입니다. 감정가는 211,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 147,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있으니 인수한다”가 아닙니다. 손지원의 전입일은 2021.04.21로 말소기준권리인 2022.06.24 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력은 인정되는 구조이고, 보증금은 193,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 배당만 계산하면 48,167,800원이 남아 원칙상 매수인이 떠안을 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.23. 제출한 인수조건변경확약서가 있습니다. 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인의 미배당액은 계산상 남더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 4층 402호 · 경기도 파주시 하우3길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.74㎡ · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 공부 및 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 조주현 · 2021.09.01 소유권 이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 147,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손지원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 193,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.04.21 | 우선변제 有 확정 2021.03.22 · 배당요구 | 실질 0원 2026.06.23 확약 적용 |
손지원의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.04.21이고 확정일자는 2021.03.22입니다. 말소기준권리로 선언된 2022.06.24 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.05.22에는 보증금 193,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
※ 확약이 없다고 가정한 배당 계산상 인수액은 48,167,800원입니다. 본건은 해당 임차인에 대한 확약이 존재하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.477억, 최근 평균의 96.5%
운정팰리스101동102동의 전용 56.74㎡ 거래 표본은 7건이며, 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 153,000,000원, 최신 거래는 2021.11의 180,000,000원입니다. 현재 최저매각가 147,700,000원은 최근 12개월 평균의 96.5%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 시세 비교 기준도 최저가와 같은 실질취득 147,700,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.74㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 56.74㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 153,000,000원 |
표본 최저는 147,000,000원, 최고는 180,000,000원이고 평균은 153,000,000원입니다. 현재 실질취득 147,700,000원은 평균 아래이지만, 거래표본 자체는 2021.08~2021.11에 형성돼 있습니다. 따라서 96.5%라는 할인율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하는 것보다는, 입찰 전 최신 거래 확인을 전제로 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,867,800원 |
| 1. 임차인 손지원 보증금(우선변제) | 193,000,000원 | 144,832,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 손지원 보증금 부족분은 48,167,800원입니다. 다만 2026.06.23. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정4동 행정복지센터 동측 인근으로 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장과 경의중앙선 운정역이 있습니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 있으나, 기준시점 현재 승강기 운행이 중단된 상태입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 소로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 948,500원/㎡입니다.
- 단지 규모. 운정팰리스101동102동은 15세대, 사용승인일은 2017.01.20입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.23.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 배당 부족분과 인수액을 혼동하지 않기. 계산상 부족분은 48,167,800원이지만 본건은 확약 적용으로 실질 인수 0원입니다.
- 최신 시세 재확인. 제공된 실거래 표본은 2021.08~2021.11 거래입니다. 147,700,000원이 평균 153,000,000원의 96.5%라는 사실과 현재 시세 적정성은 구분해 판단해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정요항표에는 기준시점 현재 승강기 운행이 중단된 상태라고 기재돼 있습니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 폐문·부재로 내부구조는 외관·탐문조사·건축물현황도면을 기준으로 작성됐습니다.
- 유찰 통계 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 가격 결정에 함께 반영하세요.
맺으며 — “인수액은 배당 부족분만 보면 안 된다”
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 존재와 확약의 효과를 분리해 보는 것입니다. 손지원의 보증금은 193,000,000원이고 현재 회차에서 계산되는 미배당액은 48,167,800원입니다. 그러나 2026.06.23. 확약서에서 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원입니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저매각가와 같은 147,700,000원이고, 최근 12개월 평균 153,000,000원의 96.5%입니다. 다만 실거래 7건이 2021년에 집중되어 있고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 권리 측면에서는 확약으로 가장 큰 변수가 제거됐지만, 가격과 환금성은 최신 현장 시세를 확인한 뒤 판단해야 할 물건입니다.
