의정부지방법원 2025타경64344. 고양시 일산동구 설문동의 공장 및 토지로, 감정평가상 건물은 공장·사무실·창고 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층/지상3층이고, 토지는 공장용지·공업용으로 이용되는 1,348㎡ 토지가 포함됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·목록4 지분매각이 명시돼 있습니다.
등기상 기준점은 2019.12.02 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당을 포함해 중소기업은행 명의로 설정된 근저당권들은 이후 한국자산관리공사로 채권이 이전됐고, 2020.05.29 근저당 중 490,726,827원은 기술보증기금으로 일부 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션은 네 건의 근저당 채권최고액 합계 4,794,000,000원을 기준으로 작성돼 있으며, 현재 신건 가격에서는 전액 배당되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64344 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 719-108 |
| 등기 표시 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 719-108, 716-1, 719-125 공장동 · 경기도 고양시 일산동구 고봉로770번길 30-30 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 창고 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층/지상3층 |
| 소유자 | 주식회사두백 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,348㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 6,104,515,500원 / 6,104,515,500원 (신건) |
| 청구금액 | 4,717,394,153원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 기업은행 근저당
말소기준권리는 2019.12.02 을구 1번 중소기업은행 근저당권 1,380,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 2,604,000,000원, 2019.12.10 을구 3번 310,000,000원, 2020.05.29 을구 4번 500,000,000원의 근저당이 이어집니다. 을구 1~3번 권리는 2023.12.15 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐고, 을구 4번은 490,726,827원이 기술보증기금에 일부 이전된 뒤 중소기업은행 지분 전부가 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 점유자 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정례 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원상길 | 2020.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권지은 | 2023.03.09 | 미상 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 2019.12.02 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계는 현재 자료상 발생하지 않지만, 실제 점유 부분과 계약관계는 명도 계획을 위해 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 점유자 3명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,104,515,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 63,445,155원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,604,000,000원 | 2,604,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,247,070,345원 |
현재 신건 가격 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 4,794,000,000원이 전액 배당되고 1,247,070,345원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 북고양설문TG 북측 인근이며, 주위는 중소형 공장·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 공장 및 사무실, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 자동문설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 1,348㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 607,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록4는 지분매각이므로 실제 매각목록과 지분 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 부분 확인. 확인된 점유자 3명은 대항력이 없지만, 공장·사무실·창고 중 어느 부분을 누가 점유하는지 확인해 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 보증금 확인. 세 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 재산보전처분. 2023.05.25 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 사건 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 권리 이전 구조. 근저당권들이 한국자산관리공사로 이전됐고 을구 4번은 기술보증기금 일부 이전이 있으므로 배당요구 및 채권자 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 6,104,515,500원이 시장가 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
배당 계산만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.12.02 근저당이고, 확인된 점유자 3명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 신건 가격과 1회 유찰 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 4,794,000,000원도 전액 배당되며, 모든 시나리오에서 매수인 금액 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건은 공장·사무실·창고와 토지가 묶인 대형 비주거 자산입니다. 세 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 제시외 건물 포함·지분매각 조건이 있으며, 2023년 재산보전처분 등기도 확인 대상입니다. 여기에 비교 실거래 자료도 없어 신건 6,104,515,500원의 가격 경쟁력은 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 금액 인수는 0원이나, 점유·보전처분·매각범위 확인 전에는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
