의정부지방법원 2025타경64344. 고양시 일산동구 설문동 719-108, 716-1, 719-125의 공장동과 토지가 묶인 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실·창고로 이용 중이며, 토지의 대표 면적은 1,348㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가 6,104,515,500원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 4,273,161,000원입니다.
말소기준은 2019년 12월 2일 중소기업은행의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당입니다. 이후 복수의 근저당과 권리이전이 이어졌고, 2024년에는 근저당권 일부 또는 전부가 한국자산관리공사와 기술보증기금으로 이전됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 설문동 719-108 · 716-1 · 719-125 공장동 / 경기도 고양시 일산동구 고봉로770번길 30-30 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 창고 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사두백 |
| 토지 | 공장용지 · 1,348㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하2층/지상3층 |
| 감정가 / 최저가 | 6,104,515,500원 / 4,273,161,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 4,717,394,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 이전관계
말소기준권리는 2019.12.02 중소기업은행 근저당권 1,380,000,000원입니다. 같은 날 2,604,000,000원의 추가 근저당, 2019.12.10에는 310,000,000원, 2020.05.29에는 500,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 2023년 9월 12일에는 4번 근저당 중 490,726,827원이 기술보증기금으로 일부 이전됐고, 2024년 3월 18일에는 다른 근저당권과 중소기업은행 지분이 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
② 점유자 3명 — 모두 전입은 말소기준 이후
조사된 사람은 유정례·원상길·권지은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 2019.12.02 말소기준권리보다 늦어, 현재 자료의 판정은 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 배당·명도 실무를 위해 원본 서류에서 보완해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유정례 | 2023.05.02 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 원상길 | 2020.09.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 권지은 | 2023.03.09 | 보증금 미상 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 42.73억의 할인 여부는 단정 금지
감정가는 6,104,515,500원, 현재 최저가는 4,273,161,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
회차가 더 내려가면 2회 유찰 시 2,991,212,700원, 3회 유찰 시 2,093,848,889원으로 계산됩니다. 하지만 이 역시 감정가 대비 회차 변화일 뿐, 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 특히 공장·사무실·창고와 토지가 일괄매각되고 일부 목록은 지분매각이므로, 가격 판단에는 건물·토지·제시외 건물 및 지분 범위를 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,273,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 45,131,610원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 2,604,000,000원 | 2,604,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 310,000,000원 | 244,029,390원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 청구액 4,794,000,000원 중 예상 배당은 4,228,029,390원, 미배당은 565,970,610원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 고양시 일산동구 설문동 ‘북고양설문TG’ 북측 인근. 주변은 중소형 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 이용. 건물은 공장 및 사무실, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 자동문설비, 주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 607,600원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고 목록4는 지분매각입니다. 각 목록·지분·제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 점유자 3명 확인. 유정례·원상길·권지은의 전입은 모두 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 재산보전처분 확인. 2023.05.25 갑구 보전처분의 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 공장·토지의 개별 시세를 별도로 대조하세요.
- 배당표 성격 구분. 현재 미배당 565,970,610원은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘무엇을 얼마에 사는가’
이 사건의 현재 계산상 실질취득 기준액은 4,273,161,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 세 점유자의 전입도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 물건 자체는 공장·사무실·창고와 토지가 결합된 형태이고, 일괄매각·제시외 건물 포함·목록4 지분매각이라는 확인 요소가 있습니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가의 70%”라는 숫자보다 매각 대상의 정확한 범위, 3명의 점유관계, 재산보전처분 처리, 그리고 별도의 공장·토지 시세 검증이 입찰 판단의 중심이 되는 물건입니다.
