의정부지방법원 2025타경64444. 고양시 일산동구 식사동 삼성캐슬 104동 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 박현주는 2020.12.11. 거래가액 243,000,000원에 소유권을 취득했고, 김윤주는 2020.10.28. 확정일자, 2020.11.18. 주민등록·점유를 갖춘 뒤 2022.12.08. 보증금 243,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당과 김영아 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 경매는 주택도시보증공사의 2025.10.15. 강제경매개시결정으로 진행 중입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 김윤주 임차인은 대항력이 있어 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 원칙적으로 부족액을 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 최저가 172,900,000원을 기준으로 배당표상 부족액은 73,320,600원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.29. 인수조건변경확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-59 삼성캐슬 104동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 박현주 (2020.12.11. 매매 · 거래가액 243,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2016.09.21 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 등기부상 살아 있는 핵심 권리는 김윤주의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.10.16., 확정일자는 2020.10.28., 주민등록·점유개시는 2020.11.18.이며, 보증금은 243,000,000원입니다. 전입이 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 243,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 72.6%
삼성캐슬(104동105동)의 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 2024.10. 전용 60.21㎡, 2층 거래가가 238,000,000원이며, 제공된 최근 12개월 평균도 238,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액 172,900,000원은 이 기준의 72.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 60.21㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 238,000,000원 |
감정가 247,000,000원은 확인되는 실거래 238,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 후 현재 최저가는 172,900,000원까지 내려왔습니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 최저가와 실질취득이 같으므로, 현재 가격은 제공된 실거래 기준보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이라는 점 때문에 이 수치만으로 적정 시세를 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 김윤주 보증금 | 243,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 임차보증금 중 73,320,600원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수 대상이 됩니다. 다만 2026.06.29. 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 구조 — 확약 여부가 전부다
제공된 회차 시나리오상 현재는 1회 유찰·감정가 70%인 172,900,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 121,029,999원, 3회 유찰 시 84,720,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 172,900,000원 | 73,320,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 121,029,999원 | 124,464,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 84,720,999원 | 160,203,979원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인의 실질 부담은 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 이 사건에서는 확약이 유효하게 적용되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원으로 보게 되므로, 유찰에 따라 실질취득도 매각가와 함께 낮아지는 구조가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2016.09.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,068.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 삼성캐슬(104동105동)은 총 18세대이며 확인되는 실거래는 1건이어서, 시세 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.29. 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 조건·적용 대상이 김윤주 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 배당표와 인수액. 확약을 제외한 일반 계산상 현재 회차 인수액은 73,320,600원입니다. 확약이 실제 매각조건에 반영됐는지 최종 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 제공된 실거래는 2024.10. 238,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 172,900,000원과의 차이만 보고 시세를 단정하지 말고 인근 다세대 비교사례를 추가 확인하세요.
- 현장 상태. 다세대는 동일 건물 안에서도 층·향·내부 상태에 따라 가격 편차가 크므로 실제 호수 상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약 허가구역 관련 사항을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재해 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 매수인에게 따라붙는 인수형입니다. 현재 회차에서도 원칙적 인수액이 73,320,600원입니다. 그러나 2026.06.29. 제출된 인수조건변경확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 결론이 달라집니다. 확약 반영 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 172,900,000원입니다.
가격 면에서는 제공된 실거래 238,000,000원의 72.6% 수준이라 현재 회차에서 가격 차이가 확인됩니다. 다만 실거래가 1건뿐이고 총 18세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 환금성과 시세 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 낮다”가 아니라, 확약서가 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인한 뒤 그 조건을 전제로 가격을 판단하는 것입니다.
