서울남부지방법원 2025타경13452. 금천구 독산동 더뷰 13층 1303호의 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 김승철로, 2020년 8월 3일 거래가액 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 등기상 말소기준은 2023년 9월 20일 파주세무서장의 압류이고, 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 들어온 정주현입니다. 정주현은 2022년 5월 20일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 4월 12일이며 보증금은 285,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 정주현의 주택임차권을 승계한 뒤 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 그래서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 이 임차권 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제13층 제1303호 · 도로명주소 서울특별시 금천구 독산로 345 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 지하1층, 지상15층 건물 내 13층 1303호 |
| 사용승인 | 2020.02.28 |
| 소유자 | 김승철 (2020.08.03 거래가액 279,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘인수 0원*’ 조건
2020년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020년 8월 3일 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.09.20 압류입니다. 정주현의 전입일 2022.05.20은 이보다 앞서므로 정주현은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2024.05.10 임차권등기까지 마쳤고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 사람 4명, HUG는 승계인
확인되는 임차·점유 관계는 정주현과 후순위 전입자 이강토·김나은·윤진호입니다. 주택도시보증공사는 정주현의 주택임차권 승계인이므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주현 | 2022.05.20 · 전부 | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.04.12 · 배당요구 2024.05.10 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 김나은 | 2025.02.26 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤진호 | 2025.03.04 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강토 | 2025.07.21 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 ‘실질 인수 0원*’을 구분
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 296,000,000원 | 6,056,000원 | 278,944,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,800,000원 | 0원 | 285,000,000원 | 52,315,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 189,440,000원 | 0원 | 285,000,000원 | 99,012,160원 |
* 1회·2회 유찰 시의 52,315,200원·99,012,160원은 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 인수한다고 본 시나리오 원자료상 금액입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행되는 정주현 임차권의 실질 매수인 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 임차인 정주현 보증금 (우선변제) | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 6,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 285,000,000원 청구는 정주현 임차권의 승계 관계가 있는 청구이므로 정주현 보증금과 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 대상은 13층 1303호입니다.
- 주위환경. 독산3동주민센터 북측 인근으로 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비·주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 더뷰 남동측으로 폭 약 20미터의 독산로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 현장 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재 등으로 내부구조 조사가 불가해 건축물 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐으며 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 확인. 이 물건의 권리분석 결론을 좌우하는 핵심입니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 3명 확인. 김나은 2025.02.26, 윤진호 2025.03.04, 이강토 2025.07.21 전입으로 모두 말소기준 뒤지만, 현재 점유 여부와 인도 방식은 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 등기된 민간임대주택 표시가 있으므로 관련 등기의 현 상태를 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 조사가 불가했으므로 실제 내부구조와 상태가 현황도와 다를 수 있습니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 끝내면 놓치는 사건
표면만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저 들어와 있는 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 정주현의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 한 것입니다. 그 조건이 이행되는 한 정주현 임차권 때문에 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원*입니다.
다만 권리가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 후순위 전입자 3명의 점유·보증금이 미상이고, 민간임대주택등기도 확인됩니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 296,000,000원이며 비교할 실거래 가격을 전제로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 ‘싸냐’보다 ‘HUG 포기·말소 조건과 현재 점유관계가 실제로 정리되는가’에 있습니다.
