의정부지방법원 2025타경64595. 고양시 일산동구 식사동 미래타운 제1동 제1층 제101호, 전용 55.73㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 임차권이 있다는 사실 자체보다 그 임차권이 경매 후 실제로 얼마를 매수인에게 남기느냐입니다. 김호진은 2019.03.28. 전입·점유를 시작했고 2019.03.14. 확정일자를 받아, 2020.01.30. 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 갖습니다. 보증금도 199,000,000원으로 현재 최저가 140,700,000원보다 큽니다.
확약이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 61,069,800원을 매수인이 인수하는 구조이고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.23. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 김호진 관련 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-46 미래타운 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 55.73㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 정용철 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2020.01.30. 국 압류입니다. 김호진의 전입·점유개시일 2019.03.28.이 더 빠르므로 원래 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2019.03.14.와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 등기된 임차보증금은 199,000,000원이며 실제 임차인은 김호진 1명입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 199,000,000원 | 2019.03.28 / 2019.03.14 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 | 보증기관 승계 신고 아님 |
2020.01.30. 이후에는 국·고양시·인천광역시 서구·광주광역시·국민건강보험공단 등의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기부상 이 권리들은 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 8건이므로 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 74.1%, 그러나 거래 추세는 하락
미래타운1동2동의 동일 전용 55.73㎡ 거래는 제공된 표본상 3건입니다. 전체 평균 216,666,666원에는 2022년의 220,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봅니다. 최근 12개월 평균은 190,000,000원, 최신 거래도 2023.12 · 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 55.73㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 55.73㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 55.73㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.73㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 74.1%입니다. 확약 적용 후 실질취득 역시 140,700,000원이므로, 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 최근 거래값보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -17.4%이고, 최근 12개월 평균 표본도 1건뿐이므로 과거 전체 평균 216,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 확대해서 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김호진 보증금(우선변제) | 199,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김호진 보증금의 부족분은 61,069,800원으로 산출됩니다. 이는 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액입니다. 2026.04.23. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 61,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 102,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 131,697,974원 | 0원 |
이 표가 확약의 중요성을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져 가격 인하 효과가 상당 부분 상쇄됩니다. 반대로 이번 확약이 그대로 적용되면 각 회차의 김호진 관련 실질 인수는 0원이므로 실질취득은 해당 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 6m 내외 포장도로에 접하고 차량 진출입이 원활합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 1,121㎡, 공시지가 743,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 2025-08-26 토지거래계약에관한허가구역으로 외국인등 대상 주택용도 토지 규제가 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 미래타운1동2동은 18세대이고 제공된 동일면적 거래는 3건, 최근 12개월 평균 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 재확인. 주택도시보증공사의 2026.04.23. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 원인관계 확인. 김호진의 전입 2019.03.28., 확정일자 2019.03.14., 보증금 199,000,000원과 배당요구 관계를 원본과 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 8건이므로 당해세 존재 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 평균 216,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원과 추세 -17.4%를 우선해서 판단하세요.
- 거래시점 주의. 최신 거래가 2023.12이므로 현재 상태·층·수리 수준에 따른 가격 차이를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 배당자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 쉽게 접근할 수 있는 구조가 아닙니다. 김호진의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금 199,000,000원은 현재 최저가 140,700,000원을 넘어, 원래 계산대로라면 61,069,800원의 인수가 생깁니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.23. 확약은 이 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 실질취득은 140,700,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원의 74.1% 수준입니다.
다만 가격만 보고 등급을 높이기에는 확인할 요소가 남습니다. 최근 가격 추세는 -17.4%이고 최근 12개월 평균 표본은 1건뿐이며, 국세·지방세 압류도 8건입니다. 따라서 이 건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 확약의 효력 확인, 세금 배당 확인, 그리고 최근 시세의 실제 현재성 확인입니다.
