의정부지방법원 2025타경64705. 파주시 금촌동 새꽃마을뜨란채 118동 402호 아파트입니다. 감정가는 241,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 168,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인과 그 뒤에 제출된 인수조건변경확약서입니다.
등기상 현재 의미 있는 말소기준권리는 2024.03.25. 주택도시보증공사의 20,000,000원 가압류입니다. 그런데 임차인 이동호는 2022.10.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.10.04.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 972 새꽃마을뜨란채 118동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 4층 402호 · 주거용 59.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상20층 |
| 소유자 | 김경희 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 해소
과거 신한은행 근저당권, 문숙현·신수정·한국옵티칼하이테크주식회사의 전세권, 이유로의 주택임차권, 이제근의 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 것은 이동호의 임차권과 2024.03.25. 주택도시보증공사 가압류 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약 적용
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동호 | 230,000,000원 | 2022.10.28 | 2022.10.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 실질 인수 0 |
이동호는 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기 임차인으로, 배당요구도 했습니다. 전입일 2022.10.28.은 말소기준권리인 2024.03.25. 가압류보다 빠르고 확정일자는 2022.10.04.입니다. 따라서 원래 구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 다만 이번 사건에서는 위 확약이 이 임차인에게 직접 적용되므로 매수인의 실제 부담을 별도로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,161,800원 |
| 1. 임차인 이동호 보증금 | 230,000,000원 | 165,538,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 이동호 보증금 부족분 64,461,800원이 발생합니다. 그러나 2026.07.09. 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약은 이동호에게 적용되는 조건이며 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 위험은 따로 판단해야 하지만, 확인된 실제 임차인은 이동호 1명입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,700,000원 | 64,461,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,089,999원 | 114,363,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,662,999원 | 149,224,935원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 문제가 생깁니다. 이 사건도 확약을 제외한 계산만 보면 같은 방향으로 움직입니다. 다만 확약이 이동호의 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시했으므로, 현재 사건에서 매수인이 실제로 떠안을 금액은 회차와 관계없이 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금화초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 금릉역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측 진출입로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 금화초등학교 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 이동호 주택임차권의 말소 조건과 실제 집행 절차를 매각물건명세서와 등기부에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 매각가 168,700,000원 기준이며 실제 매각가와 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 파주시 압류 확인. 2026.01.20. 파주시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조이지만 세금 관련 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래가 자료 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 이번 사건은 확약이 핵심”
이 사건을 확약 없이 보면 위험도가 높습니다. 이동호는 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 매각가 기준으로 64,461,800원이 미배당돼 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 권리상 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 판단 포인트는 가격입니다. 현재 최저가는 168,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래와 추세 자료가 없기 때문에 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 확약 원문과 말소 조건 확인, 그리고 별도 시세 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다.
