서울남부지방법원 2025타경13509. 강서구 화곡동 푸른풍경채 3층 302호, 도시형생활주택<단지형다세대>로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김정호이고 2021년 5월 10일 매매를 원인으로 2021년 6월 22일 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 실제 임차인은 김영웅 1명이며, 건물 전부를 보증금 289,000,000원에 임차한 주거 임차권입니다.

권리분석의 핵심은 임차권입니다. 김영웅은 2021년 4월 26일 확정일자를 받고, 2021년 5월 28일 점유를 개시했으며 2021년 5월 31일 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리로 제시된 2025년 5월 27일 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 기준에서는 김영웅 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약 조건이 핵심

등기부에는 2021년 1월 20일 서울서부신용협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 있었지만 2021년 5월 27일 일부포기로 말소됐습니다. 김영웅의 주택임차권은 2023년 7월 20일 등기됐고, 말소기준으로 제시된 2025년 5월 27일 강서세무서장 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 말소기준 이전 권리로 원칙상 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김영웅은 배당요구를 했고, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있습니다. 보증금은 김영웅의 289,000,000원 한 건으로 봐야 하며 승계인을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 현재 실질취득 2.92억은 최근 거래보다 높다

푸른풍경채는 15세대, 사용승인일은 2021년 1월 4일입니다. 대상면적은 28.99㎡이고 비교 가능한 최근 거래는 2026년 7월 전용 29.86㎡, 3층 278,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 278,000,000원입니다.

현재 최저매각가 292,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 278,000,000원의 105.0%입니다. 확약 조건을 반영해 매수인 인수를 0원으로 보더라도 실질취득은 그대로 292,000,000원이므로, 최근 거래보다 높은 가격입니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

원자료 배당계산상 김영웅 보증금 중 1,888,000원이 미배당됩니다. 그러나 명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격은 내려가고 인수는 0원*

* 위 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되는 경우에 한합니다. 조건을 배제하고 일반 대항력 임차인 구조만 적용하면 원자료상 미배당액은 현재 회차 1,888,000원, 1회 유찰 시 59,470,400원, 2회 유찰 시 105,536,320원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택<단지형다세대>로 방·거실겸주방·욕실·발코니 구조입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 바탕골공원 서측 인근이며, 주위는 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 우장산역(지하철 5호선) 및 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 건물의 3층 302호이고, 사용승인일은 2021.01.04입니다.
• 설비. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 소로, 동측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 236.8㎡, 공시지가는 3,799,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 권리안전성은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 현재 가격 점검. 신건 실질취득 292,000,000원은 2026년 7월 최근 거래 278,000,000원의 105.0%입니다.
• 표본 한계. 최근 12개월 실거래 표본이 1건이므로 개별 호수의 내부상태와 실제 현장 가격을 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 9월 7일 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 현재 약점은 가격

이 물건을 일반적인 대항력 임차인 사건으로만 보면 김영웅의 보증금 289,000,000원 중 미배당분이 매수인에게 남는 인수형입니다. 하지만 명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.

그렇다고 신건이 싸지는 않습니다. 실질취득 292,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 278,000,000원의 105.0%입니다. 현재 회차의 결론은 “확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 가격 메리트는 권리 해소 여부와 별개로 판단해야 합니다.