의정부지방법원 2025타경64722. 탄현마을16단지풍림아파트 1602동 5층 506호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 276,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 193,200,000원으로 내려왔다는 사실보다, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 윤금호는 2017.09.26 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 보증금은 205,000,000원입니다. 반면 말소기준인 장지현 근저당권은 2019.10.16 설정됐습니다.
따라서 윤금호의 보증금이 경매대금에서 전액 배당되지 않으면 부족분은 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 최저가 193,200,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,504,800원을 먼저 공제하고 윤금호에게 189,695,200원이 배당되어 15,304,800원이 미배당됩니다. 낙찰대금과 이 인수분을 합친 현재 기준 실질취득은 208,504,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1585 탄현마을16단지풍림아파트 1602동 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 23층 내 5층 |
| 동일면적 기준 | 59.859㎡ |
| 소유자 | 주식회사하우스포유 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2019.10.16 장지현 근저당권 170,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류 4건과 2025.11.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 윤금호의 전입·점유·확정일자는 2017.09.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 2020.11.30 등기된 주택임차권도 보증금 205,000,000원으로 확인됩니다. 이 때문에 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 윤금호 대항력 있음 우선변제 | 2017.09.26 / 2017.09.26 | 205,000,000원 | 말소기준권리 이전 전입 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 있음 · 2020.11.30 |
| 송혜민 대항력 없음 | 2024.03.27 / 미상 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 | 있음 · 2026.02.09 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
동일 면적 최근 12개월 거래 12건 평균은 258,500,000원, 최신 거래는 2026.09 270,000,000원입니다. 거래 범위는 240,000,000원~279,000,000원입니다. 데이터상 최저가 193,200,000원은 최근 평균의 74.7%지만, 이 사건은 그 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 미배당분을 포함한 실질취득 208,504,800원을 기준으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.86㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.09 | 59.86㎡ | 7 | 256,000,000원 |
| 2026.09 | 59.86㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2026.08 | 59.86㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 258,500,000원 |
현재 회차 실질취득 208,504,800원은 최근 12개월 평균 258,500,000원의 약 80.7%, 최신 거래 270,000,000원의 약 77.2%입니다. 따라서 대항력 임차인 인수까지 포함해도 최근 거래권보다 낮습니다. 다만 세금이 당해세 등으로 선순위 배당되면 윤금호의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있으므로, 현재의 15,304,800원을 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 1. 임차인 윤금호 보증금 | 205,000,000원 | 189,695,200원 |
| 2. 근저당권 · 장지현 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 윤금호 보증금 부족분은 15,304,800원으로 계산되며 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당 및 임차보증금 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 193,200,000원 | 15,304,800원 | 208,504,800원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 135,240,000원 | 72,453,360원 | 207,693,360원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 94,668,000원 | 112,436,024원 | 207,104,024원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 193,200,000원에서 135,240,000원, 94,668,000원으로 내려가도 윤금호의 미배당 보증금이 각각 72,453,360원, 112,436,024원으로 늘어나기 때문에 실질취득액은 크게 변하지 않습니다. 유찰 자체가 실질 매입원가를 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 현산초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트단지와 각급학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 탄현마을풍림 980세대, 사용승인일 2000.10.13. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 박공지붕 23층 내 5층이며 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 공시지가. 2,358,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤금호 보증금 재확인. 보증금 205,000,000원과 전입·확정일자 2017.09.26, 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 윤금호 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 송혜민 점유관계 확인. 2024.03.27 전입으로 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 명도·점유관계를 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 193,200,000원이 아니라 208,504,800원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득은 약 2.07억 수준에 머뭅니다.
- 최근 거래 원본 대조. 최근 평균 258,500,000원과 최신 270,000,000원은 동일 면적 거래자료이며 개별 동·층·상태에 따라 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “1.93억짜리 경매”가 아니다
이 사건을 최저가 193,200,000원만 보고 보면 크게 할인된 아파트처럼 보입니다. 하지만 윤금호의 대항력 있는 보증금 205,000,000원이 먼저 존재합니다. 현재 배당 가정에서 미배당 15,304,800원을 인수하면 실질취득은 208,504,800원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 258,500,000원과 최신 거래 270,000,000원보다 낮아 가격 여지는 확인됩니다.
다만 권리구조는 단순하지 않습니다. 국세·지방세 압류의 실제 배당순위에 따라 임차보증금 미배당분이 커질 수 있고, 송혜민의 보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수로 이동해 실질취득은 크게 줄지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “최종 인수까지 합쳐 얼마가 되는지”를 확인하는 것입니다.
