의정부지방법원 2025타경64773. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 3동 302호, 공부상 다세대주택으로 방3·욕실2·거실·주방 등으로 이용 중입니다. 이 사건은 단순히 “보증금 175,000,000원이 최저가보다 크다”는 이유만으로 43,971,800원을 낙찰자가 떠안는 사건으로 결론 내리면 안 됩니다. 2026.06.29. 신청채권자 주택도시보증공사가 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문입니다.
다만 그 확약이 모든 임차인에게 자동으로 확대되는 것은 아닙니다. 별도로 조사된 여지원은 2024.03.04. 전입, 2021.03.18. 확정일자, 2026.02.09. 배당요구가 확인되며 대항력·우선변제권이 있는 임차인으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금 액수가 확인되지 않아 낙찰자의 최종 실질취득비용을 지금 숫자 하나로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64773 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 3동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 등) |
| 소유자 | 임승주 · 2021.05.03. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 확약 적용분과 미상 임차인을 분리해서 본다
현재 권리판단의 기준은 2024.09.04. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2015년 수산업협동조합중앙회·우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2023.05.23. 등기된 손찬식의 주택임차권은 기준권리보다 앞서 원칙적으로 인수대상이지만, 2026.06.29. 주택도시보증공사의 확약 때문에 그 확약 적용분의 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 여지원 주거 | 2024.03.04 / 2021.03.18 | 미상 | 대항력 우선변제 보증금 미상으로 인수범위 확정 필요 | 2026.02.09 |
| 손찬식 건물 전부 · 임차권등기 | 2021.04.09 / 2021.03.18 | 175,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 확약 적용분 실질 인수 0원 | 2023.05.23 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 현재 최저가는 최근 평균의 115.7%
화이트캐슬3,4동은 총 19세대, 2015.07.06. 사용승인된 다세대입니다. 확인된 거래 표본은 3건이며, 시세 분석 기준면적 55.0㎡와 거래면적이 정확히 일치하지 않아 가격은 참고 범위로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 63.2㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 84.89㎡ | -1 | 81,100,000원 |
| 2022.04 | 63.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 140,366,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 115,550,000원 |
현재 최저가 133,700,000원은 전체 평균 140,366,666원보다 낮지만, 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 115,550,000원과 비교하면 115.7%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -39.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균만 보고 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 손찬식 보증금 | 175,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 손찬식 보증금은 43,971,800원 부족합니다. 그러나 2026.06.29. 확약에 따라 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 여지원 보증금은 미상이라 이 표에 숫자로 반영할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 ‘섬암마을회관’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지와 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·화재·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역(외국인등 대상) 표기가 있습니다.
- 환금성. 19세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 0.0%로 경매 환금성 지표는 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 여지원 보증금 확인. 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 계약서·점유관계·보증금 액수를 확인해야 최종 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 가격 비교는 최근 거래 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 115.7%이며 최근 추세는 -39.2%입니다. 전체 평균 140,366,666원만 근거로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 거래 표본 차이. 확인된 실거래 면적은 63.2㎡·84.89㎡로 시세 분석 기준면적 55.0㎡와 정확히 일치하지 않습니다.
- 환금성. 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 0.0%인 단지 통계를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 손찬식 보증금 175,000,000원은 현재 매각가만 보면 43,971,800원이 미배당되지만, 2026.06.29. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 확약 적용분의 실질 인수는 0원입니다. 이 부분만 놓고 “낙찰가가 내려갈수록 보증금 부족분을 그대로 떠안는다”고 해석하는 것은 맞지 않습니다.
둘째, 여지원이라는 별도 임차인의 보증금이 미상입니다. 확약은 그 임차인까지 자동으로 없애지 않습니다. 여기에 현재 최저가 133,700,000원이 최근 12개월 평균 115,550,000원의 115.7%이고, 최근 가격 추세도 -39.2%, 단지 평균 유찰도 6.5회입니다. 따라서 이 물건은 확약 덕분에 주된 인수위험은 크게 낮아졌지만, 미상 임차인과 가격·환금성 때문에 추가 확인 없이는 공격적으로 평가하기 어려운 다세대 경매입니다.
