서울남부지방법원 2025타경13600. 강서구 화곡동 세인트빌 5층 502호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 탁현정이며, 사건상 말소기준은 2025.12.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 핵심은 그보다 앞선 2024.09.10 을구 1번 문서윤의 주택임차권입니다. 임차보증금은 98,000,000원이고 주민등록일자는 2018.07.24, 점유개시일자는 2018.07.22로 말소기준보다 빠릅니다. 등기 구조만 보면 선순위 임차권 인수형입니다.

하지만 매각조건에 중요한 예외가 있습니다. 문서윤의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 문서윤 보증금 98,000,000원은 권리분석 룰상 인수액으로 잡히더라도 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다. 다만 별도 점유자 유현수에게 이 확약이 확장되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상

문서윤은 2018.07.24 주민등록을 마쳤고 2024.09.10 주택임차권등기가 설정됐습니다. 보증금 98,000,000원은 말소기준보다 앞선 권리여서 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 확약 때문에 이 임차권에 관한 실질 부담은 0원*입니다. 반면 유현수는 2025.08.18 전입으로 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 유현수를 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 볼 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유자 분석

③ 가격 비교 — 94.5%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

세인트빌의 최근 거래표본은 2건이며, 모두 전용 43.46㎡·4층·145,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.06 145,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 145,000,000원입니다. 현재 최저가 137,000,000원은 이 수치의 94.5%입니다.

문제는 면적이 맞지 않는다는 점입니다. 본건의 대상면적은 28.4㎡인데 거래표본은 43.46㎡입니다. 따라서 137,000,000원이 최근 평균의 94.5%라는 숫자는 참고치는 될 수 있어도 동일면적 실거래에 의한 직접 비교로 볼 수 없습니다. 특히 유현수의 미상 보증금 위험까지 남아 있어 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

주택도시보증공사는 문서윤 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있으므로 주택도시보증공사의 98,000,000원 청구와 문서윤 보증금 98,000,000원을 서로 독립된 보증금 채무처럼 합산해 196,000,000원으로 계산하지 않습니다. *권리 룰상 문서윤 보증금은 98,000,000원 인수로 표시되지만, 매각조건의 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 문서윤 관련 실질 인수액은 0원입니다. 유현수의 미상 보증금 위험은 이 계산 밖에서 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 문서윤 인수는 확약으로 고정 0원*

특히 2회 유찰 시 주택도시보증공사에 12,298,240원의 미배당이 발생하지만, 매각조건상 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 문서윤 관련 실질 인수는 여전히 0원*입니다. 낙찰가가 낮아졌다고 문서윤의 미배당액이 매수인 부담으로 다시 살아나는 구조로 보지 않습니다. 단, 유현수 위험은 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
• 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로 유사 다세대주택, 일부 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 공원이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 남서측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 159.0㎡, 공시지가 3,138,000원/㎡이며 완경사 정방형 토지입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건물 상태 참고. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태 등을 참고해 평가됐습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 건물이고 최근 거래표본은 2건이며 본건 면적과도 달라, 가격 환금성 판단은 넓은 안전마진을 두는 편이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유현수 보증금부터 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
• 확약 문구 원문 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 문서윤 임차권에 적용되는지 매각조건 원문으로 재확인해야 합니다.
• 98,000,000원 중복계산 금지. 문서윤 임차보증금과 이를 승계한 주택도시보증공사의 청구를 서로 별개의 보증금으로 합산하지 마세요.
• 94.5%를 할인율로 착각하지 않기. 최근 145,000,000원 거래는 전용 43.46㎡이고 본건 대상면적은 28.4㎡여서 직접 비교가 아닙니다.
• 소규모 다세대 환금성 반영. 8세대, 최근 거래 2건이라는 표본 특성을 응찰가 결정에 반영할 필요가 있습니다.
• 관리비·조세·현장 상태 확인. 실제 인도상태와 체납 관리비, 당해세 및 현장 내부 상태를 입찰 전에 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 작은 미상 하나가 결론을 막는다”

이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 98,000,000원을 떠안는 인수형이지만, 주택도시보증공사의 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 문서윤에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 이 부분만 보면 난도가 크게 낮아집니다.

그러나 유현수가 별도로 존재합니다. 2025.08.18 전입은 2025.12.02 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 가격 역시 최저가 137,000,000원이 최근 12개월 거래 145,000,000원의 94.5%라는 숫자만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 비교 거래의 전용면적 43.46㎡와 본건 28.4㎡가 다르기 때문입니다.

문서윤 권리는 해소, 유현수는 확인 전까지 보류, 가격 메리트도 직접 비교 전까지 보류. 확약으로 가장 큰 리스크는 정리됐지만 확약 밖의 미상 임차관계가 남아 있어, 이 사건은 권리와 가격 모두 확인 절차를 거친 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.