의정부지방법원 2025타경65066. 파주시 목동동 995-3, 공부상 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,340,060,300원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 938,042,000원입니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2024.01.19. 한국주택금융공사의 가압류 69,671,836원이며, 이후 삼성카드주식회사·주식회사신한은행·최선호·중소기업은행의 가압류와 파주시장 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 판단 포인트는 후순위 채권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차관계입니다. 이담규는 2019.01.21. 주민등록·점유를 시작했고 2023.02.22. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.13. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이담규 관련 인수는 실질적으로 0원으로 처리해야 합니다.
반면 원준식은 1호에 2021.07.29. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입시점 자체는 2024.01.19. 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 있으나 정확한 대항력 및 인수금액은 미상입니다. 주택도시보증공사의 확약은 이담규 관련 임차보증금에 대한 것이므로, 원준식까지 정리됐다고 확대해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 995-3 · 경기도 파주시 산내로 62-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 경사지붕 지상 2층 |
| 토지 | 대 269.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 권은미 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,060,300원 / 938,042,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 346,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계를 먼저 봐야 한다
② 임차인·점유자 — 확약 적용 범위를 구분
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원준식 | 1호 | 2021.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구·보증금 미상 · 매수인 인수 가능액 미상 |
| 이담규 | 도면표시 중 · 주거(임차권등기) | 2019.01.21 | 330,000,000원 | 확약으로 포기 | 확약상 우선변제권만 주장 · 임차권등기 말소 동의 · 실질 인수 0원 |
이담규 임차권등기에는 임차보증금 330,000,000원(1차), 346,500,000원(2차)이 기재되어 있습니다. 다만 2026.07.13. 제출된 대항력포기확약서에 따라 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 원준식에게 적용되는 것으로 볼 근거가 없으므로 원준식 인수위험은 별도로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 938,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,780,420원 |
| 임차인 이담규 보증금 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 한국주택금융공사 | 69,671,836원 | 69,671,836원 |
| 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 34,657,687원 | 34,657,687원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 9,438,895원 | 9,438,895원 |
| 갑구 6번 가압류 · 최선호 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 9,256,153원 | 9,256,153원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 346,500,000원 | 346,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 356,737,009원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 569,524,571원이 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 위 배당계산상 이담규 보증금은 매수인 인수항목으로 330,000,000원이 기재돼 있으나, 2026.07.13. 확약에 따라 이담규에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 원준식의 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험 확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 938,042,000원 | 569,524,571원 | 0원 | 356,737,009원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 656,629,400원 | 569,524,571원 | 0원 | 78,138,535원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 459,640,580원 | 452,644,174원 | 116,880,397원 | 0원 |
유찰로 최저가가 낮아지는 것과 매수인의 실질취득비용이 안전하게 확정되는 것은 다른 문제입니다. 이담규 부분은 확약으로 정리됐지만 원준식의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 각 회차 매각가에 미상 인수액이 더해질 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%·49%·34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내중학교 북동측 인근으로 공동주택, 단독주택, 각급 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있고, 남서측 원거리에 운정중앙역(GTX-A)이 소재합니다.
- 건물. 공부상 단독주택이며 일반목구조 경사지붕 지상 2층 건물입니다. 기본 전기·위생·급배수·냉난방 및 태양광설비가 탐문됐습니다.
- 토지. 대 269.0㎡, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원준식 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해 매수인 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 확약 적용범위 확인. 2026.07.13. 주택도시보증공사 제출 확약서가 이담규 관련 임차보증금에 적용되는지 원문을 대조하고, 원준식에게 확대 적용하지 마세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용을 매각물건명세서와 확약서 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황·경계·제시외 건물 상태를 직접 확인하세요.
- 3회 유찰 시 배당구조 변화. 459,640,580원 시나리오에서는 채권자 미배당 116,880,397원이 발생하고 신청채권자 배당도 229,619,603원으로 줄어듭니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “확약 하나로 사건 전체가 깨끗해지는 것은 아니다”
이 사건은 이담규 임차권만 놓고 보면 중요한 위험이 해소됐습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 해당 보증금은 실질 인수 0원으로 처리할 수 있습니다. 그러나 별도의 점유자 원준식은 2021.07.29. 전입해 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 인수위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 938,042,000원만 보고 실질취득가가 확정됐다고 판단할 단계는 아닙니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 원준식의 실제 보증금과 대항력·배당관계를 확인하는 것입니다. 그 금액이 확인돼야 현재 회차든 이후 회차든 실질취득비용을 정확히 계산할 수 있습니다.
