의정부지방법원 2025타경65067. 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 105동 34층 3401호 아파트입니다. 박래기 씨는 2018.08.30 소유권을 이전받았고 당시 등기부상 거래가액은 827,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 403,920,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 임차권등기, 국세 압류, 고양시 압류, 강제경매개시결정이 순서대로 들어왔습니다.
권리분석에서 가장 눈에 띄는 것은 김철민 임차권입니다. 임차권등기에는 1차 보증금 400,000,000원, 2차 보증금 420,000,000원이 적혀 있지만 전입·점유 개시일이 2020.03.26으로 2018.08.30 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 34층 3401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 1개호 이용 · 59층 중 34층 |
| 소유자 | 박래기 (2018.08.30 소유권이전 · 거래가액 827,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 746,000,000원 / 522,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 475,244,665원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2018.08.30 우리은행 근저당권입니다. 김철민 임차권자의 주민등록·점유 개시일은 2020.03.26이고, 임차권등기는 2024.05.03에 이루어져 모두 말소기준보다 늦습니다. 2024.05.30 기록은 같은 임차권의 확정일자를 경정한 것으로, 별도 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차권자는 김철민 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김철민 | 건물전부 · 2차 420,000,000원 1차 400,000,000원 | 2020.03.26 | 1차 2020.01.23 2차 2022.03.24 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.7%
일산두산위브더제니스는 총 2,700세대, 사용승인일은 2013.04.26입니다. 실거래 비교 면적은 120.7818㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건의 평균금액은 663,500,000원입니다. 현재 최저매각가 522,200,000원은 이 평균의 78.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,500,000원 |
최근 12건은 599,000,000원~690,000,000원 범위에서 거래됐고, 가장 최신인 2026.09 거래 중에는 599,000,000원과 685,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 522,200,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 599,000,000원 거래보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득 기준금액도 522,200,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 522,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,622,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 403,920,000원 | 403,920,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 475,244,665원 | 110,658,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 879,164,665원 중 514,578,000원이 배당되고, 미배당액은 364,586,665원입니다. 주택도시보증공사는 110,658,000원을 배당받는 것으로 계산되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당 채권액은 매수인 인수액과 별개이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 동측 인근에 위치하며 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 탄현역이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 59층 건물 중 34층 3401호이며, 외벽은 화강석 및 대리석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 새시 창호입니다. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 일산두산위브더제니스는 총 2,700세대이고 사용승인일은 2013.04.26입니다. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며 대로2류 저촉, 대로3류 및 중로2류 접합, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김철민 임차권은 전입·점유 2020.03.26으로 말소기준보다 늦고, 임차권등기상 보증금은 1차 400,000,000원·2차 420,000,000원입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 522,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 663,500,000원의 78.7%입니다. 최신 거래 599,000,000원도 함께 기준으로 삼아 응찰가를 검토할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 365,540,000원, 3회 유찰 시 255,877,999원으로 제시되어 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 등기상 국세와 고양시 압류는 말소기준 이후이나, 실제 배당에서는 당해세 등 법정 우선채권 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금보다 순위가 중요하다”
이 사건은 보증금 420,000,000원이 기재된 임차권이 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 권리순서를 놓고 보면 구조가 명확합니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2018.08.30, 김철민 임차권자의 전입·점유는 2020.03.26입니다. 즉 임차권은 후순위이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 단계와는 달라졌습니다. 1회 유찰 후 최저가가 522,200,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 663,500,000원의 78.7%입니다. 최신 거래 599,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금 인수형’이 아니라 인수 0원인 후순위 임차권 사건으로 보고, 남은 판단은 34층 3401호의 실제 상태와 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 달려 있습니다.
