서울남부지방법원 2025타경13659. 화곡동 리치아파트 제106동 제8층 제801호지만 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 강성철은 2022년 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2023.06.16 국의 압류가 등기되어 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 문제는 그 압류보다 앞서 임차인 김장미의 확정일자와 전입이 존재한다는 점입니다.
김장미의 임대차계약일자는 2022.06.19, 확정일자는 2022.07.15, 점유개시일자는 2022.07.29, 주민등록일자는 2022.08.02이며 보증금은 360,000,000원입니다. 자료상 대항력 있음 및 우선변제권 행사 가능으로 판정되어 있어, 단순히 “임차권등기가 말소기준보다 늦다”는 이유만으로 인수 위험을 없다고 보면 안 됩니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 룰상 발생하는 미배당액은 별도로 표시하되, 확약 반영 후 매수인의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제8층 제801호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 제8층 제801호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 13층 · 사용승인일 2022-01-25 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.06.17 매매 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.06.16 국의 압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류 및 등기상 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 김장미의 주민등록일자 2022.08.02가 말소기준보다 앞서므로 임차보증금 반환 문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 김장미 1명입니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 “주택임차권승계인”으로 기재되어 있으므로 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 336,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세는 확인되는 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 권리분석상 “낙찰가 + 임차보증금 미배당”을 봐야 하는 구조이지만, 확약이 적용되어 실질 인수가 0원이므로 현재 회차 실질취득은 336,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 268,800,000원, 2회 유찰 시 215,040,000원으로 내려가더라도 확약이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 336,000,000원 | 29,504,000원 | 0원 | 336,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 268,800,000원 | 95,763,200원 | 0원 | 268,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 215,040,000원 | 148,770,560원 | 0원 | 215,040,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 임차인 김장미 보증금 | 360,000,000원 | 330,496,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 집행비용 5,504,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 330,496,000원이 배당되어 보증금 중 29,504,000원이 남습니다. 이 29,504,000원은 통상 매수인 인수 계산값이지만, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물의 제8층 제801호이며 사용승인일은 2022-01-25입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차시설을 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외 도로와 접하고 동측 약 3m 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 5,228,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 김장미의 보증금 360,000,000원, 확정일자 2022.07.15, 주민등록일자 2022.08.02 및 배당요구 내역을 원본과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 존재합니다. 당해세가 배당에 우선 반영될 수 있으므로 실제 교부청구액과 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 정리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 수치 없이 감정가 336,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 용도·인근 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 사건의 핵심은 임차권등기가 말소된다는 사실 자체가 아닙니다. 김장미의 주민등록일자 2022.08.02가 말소기준인 2023.06.16 압류보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 분석해야 하고, 현재 회차 배당계산에서는 실제로 29,504,000원의 보증금 미배당이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있으므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득은 최저매각가와 같은 336,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 세금 압류 3건과 민간임대주택등기의 효력 확인이 남고, 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교 수치가 없으므로 336,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다는 판단은 유보해야 합니다. 이 물건의 승부처는 대항력 자체보다 확약 조건의 최종 유효성, 세금 배당순위, 그리고 실제 시장가격 검증입니다.
