서울남부지방법원 2025타경13664. 강서구 화곡동 파크아리온 101동 10층 1003호, 전용 25.18㎡대의 다세대주택입니다. 소유자 김성진은 2021년 10월 29일 매매를 원인으로 거래가액 337,000,000원에 취득했고, 같은 시기 임차인 최예린은 2021년 10월 30일 임대차계약을 체결했습니다. 확정일자는 2021.11.04, 주민등록과 점유개시는 2021.11.26입니다. 이후 2023년 주택임차권등기가 들어갔고, 2025년 12월 3일 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

표면상 핵심 위험은 보증금 337,000,000원의 대항력 임차권입니다. 신건 매각가 292,000,000원에서 집행비용 4,888,000원을 뺀 뒤 임차인에게 287,112,000원이 배당되는 계산이라 49,888,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 이 조건이 이행되는 것을 전제로 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 조건부 포기

2021년 8월 11일 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2021년 11월 25일 이미 말소됐습니다. 이후 최예린의 주민등록·점유가 2021년 11월 26일 시작됐고, 경매의 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025년 12월 3일입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다.

다만 이 사건의 결론은 일반적인 대항력 인수형과 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 그래서 배당계산상 남는 49,888,000원은 룰상 인수액이지만, 해당 조건이 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관 대위·승계자를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 최예린 1명, 보증금은 337,000,000원 한 건입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사 승계 관련 문구는 이 보증금 반환채권과 연결된 내용으로 봐야 하며, 별도의 337,000,000원을 추가해 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 234,000,000원

파크아리온101동102동의 유사 면적 실거래 12건입니다. 전체 평균은 319,750,000원이지만 2021년 고가 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.08 · 234,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 234,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -28.6%입니다.

신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 292,000,000원*입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 234,000,000원 대비 124.8%입니다. 따라서 전체 평균 319,750,000원과 비교해 감정가가 낮다는 이유로 “시세보다 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다. 최근 가격은 과거보다 28.6% 낮아진 흐름이고, 현재 신건 가격은 오히려 최근 시세 위에 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)

배당계산만 보면 최예린 보증금 중 49,888,000원이 미배당되어 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. *다만 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격만 내려간다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 337,000,000원 부근에 고정됩니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 존재하므로 그 조건이 각 회차에서도 그대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 해당 회차의 매각가가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2, 욕실, 주방 및 거실, 현관, 발코니 등으로 구성됩니다.
• 입지. 화원중학교 북서측 인근이며 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5호선 화곡역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지상13층·지하2층 건물의 10층이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 광대로, 서측 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래량. 파크아리온101동102동은 28세대이며 유사 면적 실거래 표본은 12건입니다. 경매 평균 유찰횟수는 2.3회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 권리 결론은 “배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건”에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 최예린 주택임차권등기의 말소 절차와 조건 이행 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 292,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 234,000,000원의 124.8%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -28.6%이므로 과거 337,000,000원대 거래나 전체 평균 319,750,000원을 현재 시세로 단순 적용하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 233,600,000원, 2회 유찰 시 186,880,000원입니다. 확약 효과가 유지되는지와 함께 회차별 가격을 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 2021.11.26 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원등기와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 해결, 가격은 아직 아니다”

이 사건은 숫자만 보면 보증금 337,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 292,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 49,888,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있어, 그 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 234,000,000원, 최근 추세는 -28.6%인데 신건 실질취득은 292,000,000원*입니다. 최저가가 최근 시세의 124.8%이므로 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 확약으로 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높다. 이것이 이 물건의 결론입니다.