서울남부지방법원 2025타경13668. 화곡동 리치아파트 106동 602호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 강성철은 2022년 4월 7일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득했고, 소유권이전은 2022년 4월 29일 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등록에 따른 등기도 올라와 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 16일 구로세무서장의 국 압류이고, 박찬규의 전입일은 2022년 4월 29일, 확정일자는 2022년 4월 13일이므로 말소기준보다 앞섭니다.

따라서 임차인만 놓고 보면 단순한 후순위 소멸형이 아닙니다. 박찬규는 보증금 350,000,000원 전액에 대해 주택임차권등기가 있고, 배당요구도 했으며 대항력과 우선변제권이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 매각대금 340,000,000원에서 집행비용 5,560,000원을 먼저 빼면 임차인에게 334,440,000원이 배당되고, 배당모형상 15,560,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 사건은 바로 그 미배당 잔액을 둘러싼 매각조건이 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

말소기준은 2023.06.16 국 압류입니다. 이후의 2025.03.10 국 압류, 2025.12.03 강제경매개시결정, 2025.12.12 국민건강보험공단 압류, 2026.02.11 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 박찬규는 2022.04.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.13으로 더 빠릅니다. 즉 대항력 있는 임차인이라는 점 자체를 지워서 분석하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 인수 0원*

박찬규의 임대차계약일자는 2022.04.07, 확정일자는 2022.04.13, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.04.29입니다. 임차권등기명령은 2023.09.18 서울남부지방법원 2023카임2606, 등기 접수일은 2023.09.20이며 보증금은 350,000,000원입니다. 확약 밖에 별도로 합산할 실제 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)

배당모형상 박찬규 보증금의 미배당액은 15,560,000원입니다. 다만 매각조건상 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감되어 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 따로 보면 안 된다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 적용하지 않는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나므로 최저가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 매각조건이 그 인수를 실질 0원*으로 만드는 예외 구조입니다. 따라서 현재 최저가 340,000,000원을 실질취득액으로 볼 수 있지만, 이것이 곧 현재 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 가격 메리트는 권리조건과 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 집합건물이며 감정평가 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층이며 사용승인일은 2022.01.25입니다.
• 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근으로, 주변에는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 약 8미터 내외, 동측 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,228,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 박찬규 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 동일하게 반영되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 임차인 보증금 중복 금지. 실제 임차인은 박찬규 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 350,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 선순위 사실 자체는 유지. 박찬규의 전입 2022.04.29·확정 2022.04.13은 말소기준 2023.06.16보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 인수형이라는 구조를 반드시 기억해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당분은 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29 민간임대주택 등록 등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
• 가격은 별도 판단. 감정가와 최저가는 모두 340,000,000원입니다. 권리상 실질 인수 0원이라는 이유만으로 가격까지 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 서로 대조해 조건과 권리관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 350,000,000원”보다 중요한 한 줄

표면만 보면 이 사건은 겁나는 물건입니다. 감정가와 최저가가 340,000,000원인데 대항력 있는 임차인의 보증금이 350,000,000원이고, 현재 회차 배당모형에서도 15,560,000원이 미배당으로 남기 때문입니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 내려가도 인수액이 커져 ‘싸게 낙찰받았다’는 착시가 생길 수 있습니다.

하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고가 결론을 뒤집습니다. 박찬규와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 그 조건이 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차는 존재하지만 조건부로 인수 해소”입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건, 민간임대주택등기, 그리고 현재 가격 자체의 적정성은 서로 별개의 확인 포인트입니다. 권리조건은 확인 가능, 가격 메리트는 별도 검증. 이 사건의 핵심은 최저가 숫자가 아니라 매각조건 문구입니다.