서울남부지방법원 2025타경13672. 서울 강서구 화곡동 가이아팰리스 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준권리인 2023.09.15. 서울특별시강서구 압류보다 임차인 박민주의 주민등록 2021.08.30.이 먼저라는 점입니다. 임대차계약일은 2021.07.06., 점유개시는 2021.08.27., 확정일자는 2021.07.21.이고 보증금은 280,000,000원입니다. 따라서 박민주는 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인으로 확인됩니다.
다만 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 현재 회차 배당 산식에서는 박민주에게 265,420,000원이 배당되고 14,580,000원이 미배당되지만, 확약을 적용하면 이 금액은 매수인의 실질 인수액이 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13672 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로20길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.94㎡ · 지상6층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 폐문 부재로 내부 확인 못함 |
| 사용승인일 | 2019.04.15. |
| 소유자 | 박경원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.09.15. 서울특별시강서구의 압류입니다. 이후 2025.06.23. 강서구 압류, 2025.06.27. 국 압류, 2025.12.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 박민주의 임차권등기는 2023.09.18. 접수됐지만, 실제 주민등록일 2021.08.30.과 점유개시일 2021.08.27.이 말소기준권리보다 앞서므로 단순히 “후순위 임차권등기”로만 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민주 | 건물 전부 | 280,000,000원 | 있음 전입 2021.08.30. | 가능 확정 2021.07.21. · 배당요구 2023.09.18. | 실제 임차인 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인 |
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 낮지 않다
가이아팰리스는 16세대이며 사용승인일은 2019.04.15.입니다. 비교 면적은 29.94㎡이고, 확인되는 동일 면적대 실거래는 2023.08. 29.99㎡ 2층 267,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액도 267,500,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 29.99㎡ | 2 | 267,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.94㎡ | 1건 | 267,500,000원 |
현재 최저매각가 270,000,000원은 최근 비교 실거래 267,500,000원의 100.9%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 270,000,000원이므로 시세 비교 기준을 바꿔도 결론은 같습니다. 현재 회차 가격은 최근 확인 거래보다 낮지 않고, 경매 가격 할인도 확인되지 않습니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 점도 가격 판단에서 함께 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 박민주 보증금 | 280,000,000원 | 265,420,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 박민주 보증금의 부족분은 14,580,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인 인수로 연결되지만, 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순서와 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(2호선·5호선) 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2019.04.15.입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 거래 표본. 가이아팰리스는 16세대이고 가격 비교에 확인되는 실거래는 1건이어서, 개별 호수의 가격 판단에는 표본 한계를 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 임차인 박민주와 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 배당 산식상 미배당액은 14,580,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 270,000,000원은 최근 거래 267,500,000원의 100.9%입니다. 권리가 정리돼도 현재 가격에 할인은 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.08.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기 및 매각조건에서 상태를 대조하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있으나, 확약이 인수 위험을 끊는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제로 현재 회차 배당 계산에서도 14,580,000원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가와 최저가는 270,000,000원이고, 확인되는 최근 실거래는 267,500,000원입니다. 즉 현재 실질취득액은 최근 거래의 100.9%로, 확약을 감안하더라도 신건에 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.
