의정부지방법원 2025타경65085. 고양시 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 105동 8층 806호 아파트입니다. 소유자 이대표는 2018.04.17 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 794,000,000원입니다. 같은 날 설정된 오정농업협동조합 근저당이 이 사건의 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 현재 확인되는 김재정 임차인의 전입일은 2022.07.08로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건은 보증금 500,000,000원의 임차권등기가 보이기 때문에 숫자만 보면 부담이 커 보이지만, 권리 순서가 핵심입니다. 김재정의 확정일자는 2022.05.16, 전입·점유개시는 2022.07.08, 임차권등기는 2024.03.21입니다. 모두 2018.04.17 말소기준권리보다 늦고, 등기자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 500,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 105동 8층806호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸2·발코니·현관 · 59층 중 8층 |
| 사용승인 | 2013.04.26 |
| 소유자 | 이대표 (2018.04.17 소유권이전 · 거래가액 794,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 497,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 500,000,000원보다 ‘순서’가 중요하다
데이터상 말소기준은 2018.04.17 오정농업협동조합 근저당입니다. 김재정은 2022.07.08 전입해 말소기준권리보다 후순위이고, 대항력 판정도 없음입니다. 2024.03.21 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 앞서 2021.01.26 등기됐던 이영순의 주택임차권은 2021.06.15 이미 말소됐습니다. 2025.12.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리입니다.
| 임차인 | 이용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재정 | 주거 (임차권등기) · 건물전부 | 500,000,000원 | 2022.07.08 / 2022.05.16 | 있음 · 2024.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 12개월 평균의 74.9%
일산두산위브더제니스 동일 면적대 실거래 12건은 2026.07~2026.09에 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 663,500,000원, 최저 거래는 599,000,000원, 최고 거래는 690,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.09 599,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 120.78㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2026.09 | 120.78㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.08 | 120.48㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 29 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 120.78㎡ | 26 | 668,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 35 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 663,500,000원 |
현재 최저매각가는 497,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 663,500,000원의 74.9%이고, 최신 거래이자 실거래 최저인 599,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 710,000,000원에서는 가격 부담이 있었지만, 1회 유찰된 현재 회차는 실거래 자료와 비교해 가격 차이가 분명하게 벌어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,370,000원 |
| 2. 근저당 · 오정농업협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 21,630,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 497,000,000원 가정 시 채권 총액 968,000,000원 중 489,630,000원이 배당되고, 미배당액은 478,370,000원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구 500,000,000원 중 21,630,000원을 배당받는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역 동측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 일현로변 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 인근에 있습니다.
- 단지. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(탄현주상)이며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인등 대상·주택 용도 토지로 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가는 3,672,000원/㎡이며 현황은 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2026.07~2026.09 동일 면적대 실거래 12건이 확인되며 거래가는 599,000,000원~690,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순서 확인. 김재정 전입일 2022.07.08과 말소기준일 2018.04.17의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증금과 인수액 구분. 임차보증금 500,000,000원이 기재돼 있지만 데이터상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 497,000,000원은 최근 12개월 평균 663,500,000원의 74.9%이며 최신 실거래 599,000,000원보다 낮습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 347,900,000원, 3회 유찰 시 243,529,999원으로 제시돼 있으나 회차가 내려갈수록 채권 미배당액은 증가합니다.
- 점유·인도 확인. 임대관계는 감정자료상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 보증금 500,000,000원보다 먼저 볼 것은 말소기준일
이 사건은 큰 임차보증금 숫자 때문에 처음에는 복잡해 보이지만, 선후관계를 정리하면 구조가 명확해집니다. 말소기준권리는 2018.04.17 오정농업협동조합 근저당이고, 김재정의 전입은 2022.07.08로 뒤에 있습니다. 따라서 대항력은 없고 임차권도 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 감정가 710,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 497,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균은 663,500,000원, 최신 거래는 599,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 74.9%입니다. 이 물건의 핵심은 “500,000,000원 임차보증금이 보인다”가 아니라 “그 임차권이 말소기준권리보다 뒤이며 매수인 인수가 0원인가”이고, 제공된 권리·배당자료에서는 그 답이 명확합니다.
