의정부지방법원 2025타경65143. 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 2층 205호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자 오민준이 2024.03.18 거래가액 588,218,921원으로 소유권을 취득했고 같은 날 와부농업협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 롯데카드·KB국민카드·중소기업은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차인이나 후순위 권리 인수가 아니라, 대지권 미등기 상태와 근린생활시설의 가격·환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 411,600,000원이지만 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않으므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65143 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층205호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하6층/지상23층 중 2층 · 사용승인일 2023.03.28 |
| 소유자 | 오민준 (2024.03.18 소유권이전 · 거래가액 588,218,921원) |
| 감정가 / 최저가 | 588,000,000원 / 411,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 362,145,565원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 임차인 보증금 승계나 대항력 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2024.03.18 설정된 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 롯데카드 가압류 8,280,691원, KB국민카드 가압류 9,039,245원, 중소기업은행 가압류 24,828,231원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 411,600,000원으로 감정가 588,000,000원의 70%입니다. 그러나 근린생활시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 이 사건에서는 “감정가 대비 30% 하락”과 “시세 대비 저렴함”을 같은 의미로 해석하면 안 됩니다.
오히려 물건 성격상 가격 판단에는 상가의 실제 임대·공실 상태, 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 거래가, 월세 수준과 수익률을 함께 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 최저가만으로 수익가치를 계산할 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,516,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 468,000,000원 | 405,084,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,280,691원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,039,245원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 24,828,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 411,600,000원 가정 시 집행비용 6,516,000원 공제 후 근저당권자에게 405,084,000원이 배당되고, 총 채권 510,148,167원 대비 105,064,167원의 미배당이 발생합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용중이며 관리상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 동국대병원 사거리 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층/지상23층 규모이며 사용승인일은 2023.03.28입니다. 위생·급배수·급탕·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 18m 도로에 접합니다.
- 토지 상태. 감정평가상 지적 미정리 상태이며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 규제·토지. 계획관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역 등이 포함되며 공시지가는 864,400원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 근린생활시설의 환금성 판단을 위해 실제 영업·공실·임대차 상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 원문 확인. 2026.01.06 사실조회회신과 토지·건물 분양대금 완납 증명서의 내용, 대지권 등기 가능 절차를 확인하세요.
- 점유·임대 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 411,600,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 수익률 검증. 실제 임대료·관리비·공실 가능성을 확인한 뒤 수익가치와 응찰가 상한을 계산하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등 표시사항이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액은 현재 105,064,167원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 사실조회회신을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘대지권과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 임차인 0명, 말소기준 이후 권리 소멸, 매수인 인수액 0원이라는 점에서 등기상 금전 인수 구조는 단순합니다. 반면 물건은 근린생활시설이고 대지권이 미등기이며, 실거래 비교값과 임대관계가 확인되지 않습니다. 토지·건물 분양대금 완납 증명서 제출이라는 긍정적 자료는 있지만, 그것만으로 대지권 정리 절차가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
현재 최저가 411,600,000원은 감정가의 70%지만 이것만으로 가격 우위를 말할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 대지권 확인은 필수. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건 권리분석의 핵심입니다.
