서울남부지방법원 2025타경13683. 서울 구로구 개봉동 에코그로브빌리지 101동 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부에서 가장 중요한 권리는 2023년 8월 16일 설정된 조왕현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 6월 24일, 확정일자는 2021년 6월 28일, 주민등록과 점유개시는 2021년 7월 20일이며 보증금은 295,000,000원입니다.
이 임차권은 2024년 1월 11일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 있으므로 원래 구조만 보면 매수인이 미배당 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 370-7 에코그로브빌리지 제101동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제4층 제401호 |
| 면적 | 27.2㎡ |
| 소유자 | 이효승 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2021.06.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약 조건이 핵심
말소기준은 2024년 1월 11일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 조왕현의 주택임차권은 그보다 앞선 2023년 8월 16일 등기되어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 반면 주택도시보증공사의 가압류와 2025년 12월 4일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026년 2월 10일 서울특별시 압류는 2026년 2월 13일 해제로 이미 말소되었습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조왕현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
* 배당구조만 기계적으로 계산하면 1회 유찰 시 미배당 인수액 56,793,600원, 2회 유찰 시 104,594,880원이 발생하는 구조지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
에코그로브빌리지의 비교 가능한 실거래는 3건으로 모두 300,000,000원입니다. 최신 거래는 2021년 9월 27.77㎡ 3층 300,000,000원이고, 2021년 7월에도 27.2㎡ 3층과 27.77㎡ 2층이 각각 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 실거래 평균도 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 27.77㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 27.2㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.07 | 27.77㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 27.2㎡ | 3건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 303,000,000원은 최근 실거래 평균 대비 101.0%입니다. 확약 조건 때문에 인수액이 0원이더라도 실질취득금액은 현재 회차에서 303,000,000원이므로, 최근 실거래 300,000,000원보다 높은 가격입니다. 따라서 신건 가격을 두고 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 임차인 조왕현 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 787,800,000원 | 2,958,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 303,000,000원에서는 임차보증금 295,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 2,958,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 1,082,800,000원 중 채권자 배당액은 2,958,000원, 미배당은 1,079,842,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개명초등학교 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2021.06.01입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 북서측 약 6미터 도로와 접합니다. 공시지가는 4,007,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 44세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 4.55%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 임차인 조왕현 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 명시된 부분을 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 303,000,000원은 최근 실거래 300,000,000원의 101.0%입니다. 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트가 생기지는 않습니다.
- 유찰 구조. 1회 유찰 시 매각가는 242,400,000원, 2회 유찰 시 193,920,000원입니다. 확약을 배제한 기계적 배당 구조에서는 각각 56,793,600원·104,594,880원의 미배당 인수액이 계산되지만, 해당 확약 조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.07.20 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 관련 원문과 현재 효력을 함께 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 교육환경보호구역 등 토지이용계획상 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 별개다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 매각 조건입니다. 조왕현의 보증금 295,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖지만, 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그러나 가격은 별도입니다. 현재 최저가와 실질취득은 303,000,000원으로 최근 실거래 평균·최신 거래 300,000,000원의 101.0%입니다. 44세대 규모에 확인 거래 3건, 단지 경매 평균 유찰 2.6회라는 환금성 지표까지 감안하면 신건 단계에서 가격 가점을 줄 근거는 약합니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 신건 가격은 보류. 이 사건은 확약 이행 여부와 응찰 가격을 따로 판단해야 합니다.
