서울남부지방법원 2025타경13692. 영등포동2가 해강플러스 7층 701호, 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 현 소유자 문지우는 2021.08.20 매매계약을 원인으로 2021.09.15 소유권을 취득했고, 거래가액은 249,000,000원입니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2023.10.16 영등포세무서장 압류입니다.
그보다 앞선 2023.08.24에는 전아름 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 보증금은 249,000,000원, 전입·점유개시는 2021.09.15, 확정일자는 2021.08.20이라 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 원칙대로라면 배당으로 전액 회수하지 못한 금액은 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 이번 매각은 그 잔액을 승계한 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 이 조건이 실제 이행되는 한 주된 임차보증금 인수는 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제7층 제701호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 복층형 구조 · 지하1층 지상9층 건물 내 제7층 제701호 |
| 사용승인일 | 2021.03.30 |
| 소유자 | 문지우 (2021.08.20 매매 · 2021.09.15 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심
2021년에 설정됐던 동작신용협동조합·강동농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.10.16 압류이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 영등포구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전아름 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.15 | 249,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| LIBERATI MATHIS ALEXANDRE | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 점유 확인 |
| ONEZIME LOU EMMA SOMALY | 미상 | 2025.08.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 점유 확인 |
전아름은 확정일자 2021.08.20, 전입·점유개시 2021.09.15로 말소기준 2023.10.16보다 앞서고, 배당요구도 2023.08.24에 이뤄졌습니다. 반면 나머지 2명은 2025.08.21 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·사용관계가 확인되지 않아, 금전 인수와 별개로 현재 점유관계와 명도 상대방을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 전아름 보증금 | 249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 2,616,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 256,000,000원 가정에서는 전아름 보증금 249,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 2,616,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구 1,272,000,000원 중 채권자 배당은 2,616,000원이며 미배당은 1,269,384,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 숫자만 보면 인수액이 늘지만 조건부 포기가 우선
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 0원 | 256,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 47,867,200원 | 252,667,200원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 88,253,760원 | 252,093,760원* |
* 위 47,867,200원·88,253,760원은 배당 시뮬레이션상 발생하는 미배당 임차보증금입니다. 그러나 이번 매각조건에 따라 전아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면 매수인의 실제 부담은 0원이 됩니다. 따라서 이 물건은 일반적인 ‘낙찰가 하락 → 인수액 증가 → 실질취득가 고정’ 구조를 그대로 적용하면 안 되고, 매각조건 이행 여부를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 복층형 구조의 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 영등포동주민센터 남동측 인근이며, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역(지하철 5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상9층이며 사용승인일은 2021.03.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 6,852,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 조건 원문 확인. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 전아름 임차권 말소 확인. 매각 후 임차권등기 말소 절차와 조건 이행 주체를 확인하세요.
- 점유자 2명 현황 확인. LIBERATI MATHIS ALEXANDRE, ONEZIME LOU EMMA SOMALY의 실제 점유 여부와 계약관계를 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 가격 판단 별도. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 256,000,000원이 시장가 대비 유리한지는 별도 조사해야 합니다.
- 복층 구조 확인. 감정평가서의 내부구조도와 실제 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 그대로 인수하는 사건은 아니다”
표면만 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 256,000,000원에 거의 붙어 있어 부담스러운 사건입니다. 실제로 유찰 시뮬레이션만 보면 1회 유찰에서 47,867,200원, 2회 유찰에서 88,253,760원의 미배당 임차보증금이 발생합니다. 그러나 이번 사건은 전아름의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행되는 한 주된 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 ‘249,000,000원을 떠안느냐’가 아니라 HUG의 포기·말소 조건이 실제 매각과 소유권 이전 과정에서 정확히 이행되는지를 확인하는 데 있습니다. 그 다음 변수는 2025.08.21 전입한 별도 점유자 2명입니다. 이들은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 점유형태가 확인되지 않았습니다. 권리 구조는 조건부로 정리 가능하지만, 점유 확인과 가격 검증까지 마쳐야 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있는 오피스텔입니다.
