서울남부지방법원 2025타경13716. 강서구 화곡동 원타워5차오피스텔 제4층 제406호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 소유자는 고웅주입니다. 고웅주는 2022.07.09 매매를 원인으로 2022.08.02 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 179,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 박성아의 임대차계약일은 2022.07.09, 확정일자는 2022.07.15, 전입 및 점유개시는 2022.08.02이며, 보증금은 176,000,000원입니다.
말소기준권리는 2024.09.11 접수된 국민은행 가압류입니다. 박성아의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 현재 매각가 173,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,222,000원을 뺀 169,778,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 6,222,000원입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대해 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 특약이 있어, 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하2층/지상18층 건 내 제4층 제406호 |
| 사용승인일 | 2021.12.28 |
| 소유자 | 고웅주 (2022.07.09 매매 · 거래가액 179,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.11 국민은행 가압류입니다. 그보다 앞서 박성아는 2022.08.02 전입·점유를 개시했고, 2022.07.15 확정일자를 받았습니다. 2024.08.06에는 보증금 176,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리순서만 적용하면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담하는 구조입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.02 / 2022.07.15 | 176,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
박성아는 보증금 176,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에 함께 기재된 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권의 승계관계로 언급된 것이므로, 이를 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
* 현재 회차의 일반 배당 계산상 미배당 보증금은 6,222,000원입니다. 다만 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 박성아 보증금 | 176,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 205,880,891원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가와 동일한 173,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,222,000원을 제외한 전액이 박성아의 임차보증금에 우선 배당됩니다. 일반 계산상 미배당분은 6,222,000원입니다. 1회 유찰 가정에서는 낙찰가 138,400,000원, 일반 계산상 인수액 40,337,600원, 2회 유찰 가정에서는 낙찰가 110,720,000원, 일반 계산상 인수액 67,630,080원으로 늘어납니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격 자료가 없습니다. 따라서 감정가 173,000,000원이나 최저가 173,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 권리상 조건부 인수 해소가 있다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
⑤ 등기상 추가 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2022.08.02 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재되어 있습니다.
- 말소기준권리. 2024.09.11 국민은행 가압류 청구금액은 205,880,891원이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차권등기. 박성아의 임차권등기는 2024.08.06 접수되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 포기·말소 조건이 없다면 매수인 인수 위험이 존재하는 선순위 임차권입니다.
- 조건 이행 확인. 이 사건의 안전성은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 실제 이행에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문과 매각조건을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕, 지하2층/지상18층 건물이며 사용승인일은 2021.12.28입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 30미터, 남서측 및 북서측 약 6미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 사다리형이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 박성아 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 실질 인수 0원과 룰상 인수액 구분. 현재 회차의 일반 계산상 인수액은 6,222,000원이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 박성아 1명이며 보증금은 176,000,000원입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보고 같은 보증금을 다시 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택 등록이 있으므로 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 173,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 조건부로 해소된다”
이 물건만 놓고 보면 가장 먼저 보이는 숫자는 최저가 173,000,000원이 아니라 선순위 임차보증금 176,000,000원입니다. 박성아는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 임차권등기까지 갖춰 일반적인 경매라면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차 기준 그 룰상 잔액은 6,222,000원입니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서가 그 위험을 직접 조정합니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 ‘176,000,000원을 추가 부담한다’가 아니라 ‘선순위 임차권 사건이지만 매각조건으로 해당 인수위험이 해소된 조건부 구조’입니다. 반면 비교 실거래 자료가 없으므로 173,000,000원의 가격 자체에 대해서는 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
