서울남부지방법원 2025타경13721. 목동 올라루즈 제4층 제403호, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택입니다. 소유자는 서현숙이며 2020.11.14. 매매를 원인으로 2020.12.11. 소유권을 취득했고 거래가액은 290,000,000원입니다. 현재 경매에서 중요한 말소기준권리는 2022.04.28. 설정된 카유가대부주식회사 근저당권 180,000,000원입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 “말소기준 이후 임차권이니 끝”으로 보면 안 됩니다. 임차인 최주영의 임대차계약일은 2020.10.07., 확정일자는 2020.10.14., 점유개시는 2020.10.25., 주민등록일은 2020.10.26.입니다. 즉 임차권등기 자체는 2022.11.17.이지만, 전입·점유가 2022.04.28. 말소기준권리보다 먼저여서 대항력이 있습니다.
다만 최종 인수판단에는 결정적인 조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고상 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 임차인의 대항력 자체는 존재하지만, 그 확약이 적용되는 범위에서는 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 643-10 올라루즈 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 서현숙 · 2020.12.11. 소유권 취득 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2020.07.29 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2022.04.28. 카유가대부주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.05.25. 주택도시보증공사 가압류 215,000,000원, 2022.11.17. 최주영의 주택임차권등기, 2025.12.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최주영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 288,000,000원 | 2020.10.26. / 2020.10.14. | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
최주영은 배당요구를 했고 배당요구일은 2022.11.17.입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 매각가 302,000,000원 가정에서는 배당표상 임차보증금 288,000,000원이 전액 배당됩니다.
③ 유찰 시 인수 계산 — 룰상 금액과 실질 부담을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 302,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 241,600,000원 | 50,582,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 193,280,000원 | 98,225,920원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 계산하면 유찰 후 보증금 미배당액이 매수인 인수액으로 잡히지만, 이 사건은 해당 임차인에 대해 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 실질 부담은 0원입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
올라루즈는 총 20세대이고 2020.07.29. 사용승인됐습니다. 비교 대상 면적은 26.31㎡이며, 최근 확인 거래는 2026.07. 전용 28.54㎡, 6층, 320,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이고 평균 역시 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.54㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
현재 최저매각가 302,000,000원은 최근 12개월 평균 320,000,000원의 94.4%입니다. 확약 반영 실질취득 역시 현재 회차에서는 302,000,000원이므로 같은 기준으로 비교할 수 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 이 수치만으로 폭넓은 시장 시세를 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 임차인 최주영 보증금 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 근저당 · 카유가대부주식회사 | 180,000,000원 | 8,972,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,028,000원과 임차보증금 288,000,000원 배당 후 카유가대부주식회사에 8,972,000원이 배당되고 나머지 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 확약 반영 기준 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목3동주민센터 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 등촌역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물 내 제4층 제403호이며 사용승인일은 2020.07.29.입니다. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 126.0㎡, 공시지가는 3,600,000원/㎡입니다. 동측으로 세로(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 올라루즈는 총 20세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회로 집계돼 있어 매각가격뿐 아니라 실제 매수 수요도 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심은 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재. 최주영의 주민등록일 2020.10.26.은 말소기준권리 2022.04.28.보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 인수 위험을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.
- 유찰 시 숫자 구분. 1회 유찰 시 룰상 인수 50,582,400원, 2회 유찰 시 98,225,920원이지만 이 임차인에 대해서는 확약 반영 실질 인수가 0원입니다.
- 시세 표본 확인. 최근 거래 320,000,000원은 2026.07. 1건입니다. 면적도 28.54㎡로 비교 대상 26.31㎡와 차이가 있어 개별 호수의 상태와 면적 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 20세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 최주영은 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 보증금은 288,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 신건 302,000,000원으로 최근 거래 320,000,000원의 94.4%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 건물 경매 통계상 평균 3.3회 유찰이라는 점까지 고려하면, 단순히 “최근 거래보다 낮다”는 이유만으로 높은 가격 점수를 주기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 얇은 거래 표본과 환금성을 함께 보는 물건입니다.
