서울남부지방법원 2025타경13725. 마곡경동미르웰 102동 7층 718호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박재범이며 2018.05.05 매매를 원인으로 2018.05.25 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 135,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 ‘인수 0’ 물건과 달리, 대항력 있는 주택임차권이 먼저 존재하지만 미배당 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 매각조건에 붙어 있다는 점입니다.
등기상 현재 문제되는 임차권자는 이정민 1명입니다. 임대차계약일자는 2023.01.30, 주민등록·점유개시는 2023.02.27, 확정일자는 2023.01.30이며 보증금은 134,800,000원입니다. 2025.02.12 주택임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제102동 제7층 제718호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제7층 제718호 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 |
| 사용승인일 | 2015.05.08 |
| 소유자 | 박재범 (2018.05.05 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015년 설정됐던 하나은행 근저당권은 2017.12.08 이미 말소되었고, 최성혁의 전세권 111,000,000원도 2021.05.25 이미 말소되었습니다. 이후 현재 소유자 박재범 명의에서 이정민의 주택임차권이 2025.02.12 등기됐습니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.12.08에 주택도시보증공사를 채권자로 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 134,800,000원 | 2023.02.27 | 2023.01.30 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 |
이정민은 보증기관의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 나타나지만, 동일 보증금을 별도 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 분석 기준 보증금은 이정민의 134,800,000원 한 건입니다.
③ 배당과 실질 인수 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 이정민 보증금 | 134,800,000원 | 134,282,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이정민 보증금의 미배당액은 518,000원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 그 518,000원을 매수인이 실제로 부담하지 않는다는 전제에서 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 ‘조건’이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 137,000,000원 | 518,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,600,000원 | 27,534,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,680,000원 | 49,098,240원 | 0원* |
* 위 실질 인수 0원은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 경우에 한합니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하지만, 이번 사건은 매각조건 때문에 그 일반 규칙의 실질 부담이 제거되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 7층 718호입니다.
- 입지. 서울강서우체국 북서측 인근으로 업무시설·오피스텔·아파트단지와 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통이용 편의는 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측·북측·서측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 마곡 도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,289,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심 안전장치입니다. 매각물건명세서의 조건과 실제 임차권등기 말소 절차를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 자체를 무시하면 안 됨. 이정민은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자입니다. 안전 판단은 그 권리가 없어서가 아니라 포기·말소 조건이 있기 때문입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이정민 1명이며, 주택도시보증공사의 승계 관계를 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.19 민간임대주택등기가 등기돼 있으므로 매각 이후 처리 상태를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 수치 없이 감정가 또는 유찰가격만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말아야 합니다.
- 배당 변수 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 조건부로 인수 0”
이 사건을 한 문장으로 압축하면 “대항력 있는 134,800,000원 임차권이 있지만, 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되는 오피스텔”입니다. 신건 137,000,000원 기준 배당 계산상 임차인 미배당은 518,000원이지만, 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 권리 측면에서는 일반적인 대항력 인수형보다 부담이 크게 낮아집니다. 다만 그 안전성은 포기·말소 조건의 정확한 이행을 전제로 하며, 가격 측면에서는 비교 실거래 수치가 없어 137,000,000원이 시세 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이것이 이 물건의 결론입니다.
