서울남부지방법원 2025타경13743. 강서구 화곡동 ‘공감지음410’ 제2층 제205호, 전용 26.86㎡ 다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022.01.21 거래가 284,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기에는 민간임대주택등기가 함께 기재됐습니다. 이번 사건의 말소기준은 2023.03.09 강서세무서장 압류입니다. 이후의 보령세무서장 압류, 김동기의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인 김동기입니다. 김동기는 2022.01.21 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.10, 보증금은 284,000,000원입니다. 따라서 원칙 계산으로는 257,000,000원 낙찰 시 배당 후 31,398,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.86㎡ · 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.01.21 거래가 284,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.09 갑구 5번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 0
김동기는 전입일 2022.01.21이 말소기준 2023.03.09보다 빨라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권자입니다. 매각가 257,000,000원 가정 시 집행비용 4,398,000원을 제외한 252,602,000원이 김동기 보증금에 배당되고, 원칙상 부족분은 31,398,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동기 | 건물 전부 · 2022.01.21 | 284,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.12.10 · 배당요구 2023.11.29 | HUG 승계 실질 인수 0원 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 이수미 | 미상 · 2024.04.08 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 2023.03.09 이후 전입 | 확정일자 미상 | 확약 대상 아님 · 제공 자료상 보증금 인수 위험 없음 |
확약은 김동기와 그 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 조건입니다. 다른 점유자인 이수미에게 확약이 확대 적용되는 것은 아닙니다. 다만 이수미의 전입일 2024.04.08은 말소기준 2023.03.09 이후이므로 제공 자료상 대항력 없음으로 분석돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 명도·점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 2.57억은 기록 평균의 91%, 그러나 거래 시점이 오래됐다
공감지음410은 총 19세대, 사용승인일은 2021.07.30입니다. 제공된 실거래 12건은 2021.12부터 2022.04까지이고, 평균 거래금액은 282,333,333원, 최신 기록은 2022.04 · 284,000,000원입니다. 최저가이자 실질취득액인 257,000,000원은 이 평균 지표의 91.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 26.86㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 26.65㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.03 | 29.19㎡ | 1 | 279,000,000원 |
| 2022.02 | 29.23㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.02 | 26.2㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 26.86㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 26.2㎡ | 1 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 24.73㎡ | 1 | 279,000,000원 |
| 2022.01 | 29.19㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2022.01 | 24.73㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.12 | 29.19㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2021.12 | 24.73㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 282,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 김동기 보증금(우선변제) | 284,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 김동기 보증금 부족분이 31,398,000원으로 산출됩니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 이 금액은 매수인 실질 인수액에서 제외돼 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 미반영될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 257,000,000원 | 31,398,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 205,600,000원 | 82,078,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 122,622,720원 | 0원 |
대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 것이 일반적입니다. 이 사건도 확약이 없다면 그런 구조지만, 김동기 관련 미배당 반환청구권 포기 조건이 있기 때문에 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 공감지음410은 총 19세대입니다. 전용면적은 26.86㎡입니다.
- 입지. 서울신곡초등학교 서측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상4층 건물. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 화재탐지, 승강기, CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·지형. 남서측 하향 완경사지에 조성된 주거용 건부지이며 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 현황 층수. 공부상 제2층이지만 남서측 도로 기준 저지 부분에서는 현황 3층, 고지 부분에서는 현황 2층에 소재하는 것으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 185.0㎡, 공시지가는 3,138,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 확인. 김동기 미배당 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 이수미 점유 확인. 2024.04.08 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 제공 실거래의 최신 기록은 2022.04입니다. 257,000,000원이 현재도 경쟁력 있는 가격인지 최근 거래·매물과 다시 비교해야 합니다.
- 현황 층수 확인. 공부상 2층이나 도로 고저차에 따라 현황 2층 또는 3층으로 보일 수 있다는 감정평가 내용을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 2022.01.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 체납·관리비 확인. 압류 권리와 별도로 실제 조세·관리비 정산 범위를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 284,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 신건 257,000,000원 낙찰에서도 31,398,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 이 사건은 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 김동기 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 판단의 기준도 ‘낙찰가+31,398,000원’이 아니라 실질취득 257,000,000원입니다. 이 금액은 제공된 실거래 평균 282,333,333원의 91.0%로 숫자상 낮지만, 거래 기록이 2021.12~2022.04에 집중돼 있어 현재 시세보다 싸다고 확정할 근거는 부족합니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 해소됐고, 승부처는 현재 시세와 점유관계 확인입니다.
