의정부지방법원 2025타경65246. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 704동 2층 201호입니다. 사건의 핵심은 등기상 선순위 안현의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.06.10., 점유개시는 2022.07.01., 전입과 확정일자는 모두 2022.07.04.이며 보증금은 370,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.05. 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025.12.31.이므로 원칙적으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
현재 최저매각가 360,000,000원을 기준으로 집행비용 5,840,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 예상되는 배당은 354,160,000원이고, 배당표상 부족분 15,840,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.21. 인수조건변경확약서 제출 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 본 분석의 정확도 규칙에 따라 이 임차인과 관련한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65246 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1573-7 중산마을아파트 704동 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현황 아파트로 이용중 |
| 전용면적 / 층 | 101.85㎡ · 지하1층 지상12층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 김민서 (2015.03.27. 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2024.07.05. 안현의 주택임차권입니다. 전입·확정일자가 2022.07.04.이고 강제경매개시결정은 2025.12.31.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현 | 건물전부 · 주거 | 370,000,000원 | 2022.07.04 / 2022.07.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원칙 15,840,000원 확약 후 0원* |
* 확약을 적용하지 않은 배당 계산상 현재 회차의 미배당 인수액은 15,840,000원입니다. 확약의 적용 범위는 해당 임차보증금·임차권에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시장보다 높은 신건 가격
중산마을7(코오롱) 전용 101.85㎡의 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 337,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 322,571,428원, 최신 2026.05. 거래는 315,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 101.85㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 101.85㎡ | 6 | 337,500,000원 |
| 2025.11 | 101.85㎡ | 6 | 337,500,000원 |
| 2025.09 | 101.85㎡ | 9 | 321,000,000원 |
| 2025.09 | 101.85㎡ | 1 | 297,000,000원 |
| 2025.07 | 101.85㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 101.85㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2024.11 | 101.85㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 2024.09 | 101.85㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2024.08 | 101.85㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2024.07 | 101.85㎡ | 2 | 373,000,000원 |
| 2024.03 | 101.85㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.85㎡ | 7건 | 322,571,428원 |
더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.8%로 하락했습니다. 전체 12건 평균 337,166,666원만 보면 현재 최저가가 상대적으로 가까워 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균 322,571,428원과 최신 거래 315,000,000원을 기준으로 보면 360,000,000원 신건은 최근 시장보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 임차인 안현 보증금 | 370,000,000원 | 354,160,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 부족분 15,840,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 본 분석 룰상 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 360,000,000원 | 15,840,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 288,000,000원 | 86,832,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 230,400,000원 | 143,625,600원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차인의 미배당액이 증가하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 본 분석 룰상 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 자체가 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 중산중학교 서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 2층 201호이며, 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 중산마을7(코오롱) 336세대, 1995.03.29. 준공, 대상 면적은 101.85㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,942,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 확인. 안현의 보증금은 370,000,000원, 전입·확정일자는 2022.07.04., 임차권등기 접수는 2024.07.05.입니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 111.6%이므로 ‘신건이 싸다’는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -9.8%이므로 전체 평균 337,166,666원보다 최근 12개월 평균 322,571,428원과 최신 거래 315,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획 및 제한상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀고, 가격은 아직 못 풀었다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 370,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 회차에도 15,840,000원을 인수하는 구조입니다. 하지만 2026.05.21. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 정확도 규칙대로 적용하면 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 신건에서 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 실질취득은 360,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 322,571,428원의 111.6%입니다. 최신 거래도 315,000,000원이며 최근 추세는 -9.8%입니다. 결론은 명확합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차 가격은 최근 시장보다 높다. 이 물건의 핵심은 확약서의 효력을 원문으로 확인한 뒤, 최근 하락 시세를 기준으로 응찰가를 판단하는 것입니다.
