서울남부지방법원 2025타경13756. 서울 영등포구 당산동 리코하이빌 7층 701호, 전용 29.31㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 방2·화장실1·주방 및 거실 구조로 이용 중이며, 2021.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층입니다. 현재 소유자는 이명희이고, 2021.10.25 매매를 원인으로 2021.11.05 소유권이전이 등기됐으며 거래가액은 337,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 유재우의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.23, 확정일자는 2021.10.27, 주민등록일자는 2021.11.04, 점유개시는 2021.11.05이고 보증금은 327,000,000원입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며 배당요구도 이뤄졌습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13756 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제7층 제701호 · 국회대로53길 24-7 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.31㎡ · 방2·화장실1·주방 및 거실 · 10층 중 7층 |
| 소유자 | 이명희 · 2021.10.25 매매 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 327,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 ‘확약 조건’이 핵심
자료상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 유재우의 임차권은 그보다 앞선 권리로, 자료에도 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다.
갑구에는 2021.11.05 설정된 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 앞선 2021.07.22 민간임대주택등기는 2021.11.05 말소됐지만, 소유권이전과 함께 다시 기재된 등기는 자료상 말소 표시가 없습니다. 따라서 이 등기의 현 상태와 매각 이후 처리 여부는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 확인 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 327,000,000원 | 2021.11.04 / 2021.10.27 | 대항력 有 우선변제 有 | 주택도시보증공사 기재 |
2024.04.04의 을구 4-2는 별도 임차인이 아니라 기존 4번 임차권의 경정등기로, 확정일자가 (1)2021.10.27, (2)2023.10.16으로 경정돼 있습니다. 실제 이름이 확인되는 임차인은 유재우 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격과 정확히 같고, 추세는 -3.7%
리코하이빌의 비교 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 338,500,000원이지만 과거 거래가 다수 섞여 있으므로 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 평균 327,000,000원, 최신 거래 역시 2025.06의 327,000,000원입니다. 현재 최저가도 327,000,000원으로 최근 시세 대비 100.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.31㎡ | 8 | 327,000,000원 |
| 2022.08 | 29.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 29.31㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2021.09 | 29.94㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2021.09 | 27.72㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2021.09 | 29.31㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 2021.08 | 29.31㎡ | 5 | 327,000,000원 |
전체 거래의 최저는 327,000,000원, 최고는 370,000,000원, 전체 평균은 338,500,000원입니다. 하지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -3.7%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 96.6%라는 수치만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 327,000,000원이므로, 신건은 최근 시세 그대로입니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 유재우 보증금 | 327,000,000원 | 321,622,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 327,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 유재우에게 321,622,000원이 배당되고 5,378,000원이 부족해 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유지 여부가 전제
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 327,000,000원 | 5,378,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 261,600,000원 | 69,862,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 209,280,000원 | 121,449,920원 | 실질 0원 |
확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 잔액 반환청구권 포기 조건이 있어, 그 조건이 각 회차에서도 그대로 적용되고 이행되는 경우에는 미배당액을 실질 인수금으로 더하지 않습니다. 따라서 가격 메리트는 실제 유찰로 매각가가 낮아질 때 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 북측 인근이며, 업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재합니다.
- 건물. 2021.07.20 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 승강기·주차·난방·무인택배함 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 세로장방형 토지로 남측 약 6m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 거래 표본. 리코하이빌은 총 3세대이고 비교 거래는 12건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.04.04 경정등기에는 확정일자가 2021.10.27과 2023.10.16으로 기재돼 있으므로 원문을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05 설정된 갑구 3-1 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가 327,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균에 정확히 일치하며 최근 추세는 -3.7%입니다.
- 유찰 시 조건 재확인. 261,600,000원·209,280,000원 회차에서 가격은 낮아지지만, 확약의 적용·이행 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 신건 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 숫자만 보면 보증금 327,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 감정가 327,000,000원과 정확히 겹치는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 5,378,000원의 미배당을 매수인 인수로 잡습니다. 하지만 매각물건명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 곧바로 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득가 327,000,000원은 최근 12개월 평균 327,000,000원과 최신 거래 327,000,000원에 정확히 일치하고, 거래 추세는 -3.7%입니다. 전체 평균 338,500,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리의 큰 인수위험은 확약으로 해소되지만, 현재 회차 가격 메리트는 없음. 유찰 가격과 확약 조건을 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
