서울남부지방법원 2025타경13760. 금천구 가산동 금강노블레스 102동 10층 1002호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조상숙이고, 2020년 9월 28일 매매를 원인으로 2020년 11월 5일 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 기준권리는 2023년 4월 19일 주택도시보증공사의 520,000,000원 가압류입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 “깔끔하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 배정수의 임대차는 2020년 10월 22일 전입·점유, 2020년 9월 15일 확정일자로 기준권리보다 훨씬 앞서며, 보증금도 265,000,000원입니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차권의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 이번 매각에는 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 이 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약 밖에 남아 있는 두 명의 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13760 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1002호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제10층 제1002호 · 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상13층 · 사용승인일 2020.04.13. |
| 소유자 | 조상숙 · 2020.09.28. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임대차가 핵심
말소기준은 2023.04.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 등기된 배정수의 주택임차권은 2023.05.02. 접수돼 형식상 기준권리 뒤에 있지만, 실제 임대차의 전입·점유는 2020.10.22., 확정일자는 2020.09.15.입니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI SHUOFENG | 2020.09.25. / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| LI ZHEHAO | 2021.12.23. / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 배정수 | 2020.10.22. / 건물전부 | 265,000,000원 | 2020.09.15. | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
실제 확인되는 점유·임차 관련자는 3명입니다. 주택도시보증공사는 배정수·홍유진 관련 임차보증금 반환채권의 승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. * 배정수·홍유진 관련 임차권은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따른 실질 인수 0원.
③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 배정수 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 9,294,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격 279,000,000원에서는 집행비용 4,706,000원과 배정수의 보증금 265,000,000원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 9,294,000원만 배당됩니다. 채권자 관련 미배당액은 775,706,000원입니다. 다만 배정수 임차권의 미배당 인수 문제는 확약 조건으로 실질 해소됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 주된 임차권은 확약, 미상 점유자는 별개
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차 인수액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 279,000,000원 | 0원 | 775,706,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 223,200,000원 | 45,724,800원* | 785,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 178,560,000원 | 89,739,840원* | 785,000,000원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거가 없으므로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 실거래 평균·최신 거래·최근 12개월 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 279,000,000원이나 과거 소유권 취득가 265,000,000원만 놓고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가하지 않습니다. 특히 과거 거래가액은 현재 시세를 대체할 수 없습니다. 이 물건의 등급을 보수적으로 보는 이유는 가격보다 확약 밖 미상 점유자 2명의 임대차 조건이 확인되지 않았다는 점에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 업무시설인 오피스텔 기준으로 환금성을 봐야 합니다.
- 주위환경. 가산동주민센터 남동측 인근이며, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 소재합니다. 주거용 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물의 10층이며 사용승인일은 2020.04.13.입니다. 급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 미상 점유자 2명 확인. LI SHUOFENG·LI ZHEHAO의 보증금·계약일·확정일자·점유현황·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 배정수 임차권 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 배정수·홍유진 관련 임차보증금 반환채권의 승계인으로 기재된 보증기관입니다. 이를 별도의 임차보증금으로 또 합산하면 안 됩니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 자료가 없으므로 감정가 279,000,000원이 현재 시장가보다 낮다고 전제하지 마세요.
- 압류·세금 확인. 2026.06.10. 금천구 압류가 있으므로 당해세와 실제 배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 점유자가 누구인지와 실제 인도 가능성을 확인해 명도비용·기간을 별도로 산정하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 전체 임차 위험이 0은 아니다”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담스러운 물건입니다. 그러나 매각조건에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 배정수·홍유진 관련 승계 임차권의 매수인 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 LI SHUOFENG·LI ZHEHAO의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 두 사람은 현재 정보만으로 대항력 가능·미상이며, 확약의 적용대상도 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 279,000,000원의 신건 가격이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 주된 인수는 해소, 잔여 임차위험은 미해소. 응찰 전 두 점유자의 실체를 확인하는 것이 이 물건의 가장 중요한 선행조건입니다.
