서울남부지방법원 2025타경13766. 강서구 등촌동 ‘더자하’ 2층 204호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가 당시에는 방2·거실1·주방1·욕실/화장실1의 주거용으로 이용되다가 현재는 관리인 탐문상 공실입니다. 소유자 김지연은 2021.06.30. 거래가 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

이 사건은 등기부만 보고 “임차권등기가 말소기준 이후니까 소멸”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 최유진의 주민등록·점유개시는 2021.06.30., 확정일자는 2021.05.10.이고, 말소기준권리인 시흥세무서장 압류는 2021.12.21.입니다. 즉 임차인의 대항요건이 말소기준보다 먼저 형성되어 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 회차의 배당 계산만 보면 보증금 중 10,210,000원이 미배당되어 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 이 사건은 바로 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 결과가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2021.12.21. 국(시흥세무서장)의 압류입니다. 이후 2023.05.15. 울산세무서장의 압류와 2025.12.09. 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 최유진은 2021.06.30. 전입·점유를 갖추어 말소기준보다 빠르고, 2023.08.01. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 기준으로 후순위 임차인처럼 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 핵심은 포기 조건

최유진은 건물 전부를 주거용으로 임차했고, 배당요구도 했습니다. 전입·점유가 말소기준보다 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’부터 본다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 315,000,000원인 신건입니다. 이 사건처럼 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되고, 매각가와 미배당 인수액을 합친 실질취득액으로 봐야 합니다.

다만 이 사건은 명세서상 포기·말소 조건 때문에 현재 회차의 실질 인수액이 0원이므로, 조건 이행을 전제로 한 실질취득액은 315,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 포기·말소 조건이 그대로 유효하게 적용된다면 실질취득은 각각 그 회차의 매각가를 중심으로 보게 됩니다. 반대로 그 조건을 제외한 룰상 계산에서는 유찰될수록 미배당 보증금이 10,210,000원 → 72,328,000원 → 122,022,400원으로 커집니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 10,210,000원입니다. 다만 명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되므로 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 더자하는 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·공동주택(다세대주택)이 함께 있는 주상복합건물입니다. 본건 204호는 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용됐습니다.
• 입지. 대일고등학교 남측 인근에 위치하고, 등촌로 접면부에는 업무시설·근린생활시설, 후면부에는 단독주택·다세대주택이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 근거리에 지하철 5호선 목동역이 있으며, 등촌로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 35m의 등촌로에 접합니다.
• 규모. TheZAHA는 16세대, 2021.02.18. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 204호 호별도면이 201호와 동일하게 발급되어 감정평가에서 현황에 맞게 내부구조도를 작성한 이력이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
• 실질취득으로 계산. 조건을 제외한 현재 회차 룰상 미배당은 10,210,000원이며, 1회 유찰 시 72,328,000원, 2회 유찰 시 122,022,400원입니다. 최저가만 따로 떼어 보지 마세요.
• 실제 임차인 수. 실제 임차인은 최유진 1명입니다. 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인으로 함께 포기 조건에 들어가 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
• 현재 점유. 감정평가 당시 관리인 탐문상 공실입니다. 임차권등기는 공실 여부와 별개로 권리관계 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.01.10. 부기된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부 및 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
• 가격 상한. 현재는 신건 315,000,000원입니다. 실거래 기준의 할인 여부가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
• 배당 변동. 제공된 배당 계산에는 당해세·최우선변제 등이 실제와 다르게 반영될 수 있으므로 배당순위와 체납세액을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수”를 분리해서 봐야 한다

이 사건의 임차인 최유진은 분명히 대항력이 있습니다. 전입·점유가 2021.06.30.이고 말소기준 압류는 2021.12.21.이기 때문입니다. 그래서 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 가능성이 높고, 현재 회차 계산상 그 금액은 10,210,000원입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 그 조건이 이행되는 한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 315,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.

다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가서는 안 됩니다. 현재는 감정가 100%의 신건이고, 더자하는 16세대 주상복합 오피스텔이며 경매 통계상 평균 유찰 1.8회·매각률 0.0%입니다. 권리의 주된 인수위험은 조건부로 해소되지만, 가격과 환금성은 별도의 문제입니다. 이 물건의 승부처는 대항력 자체가 아니라 포기·말소 조건의 확실한 적용 여부와 응찰가격입니다.