의정부지방법원 2025타경65261. 파주시 야당동 144-4 소재 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 허종범이고, 2023.03.15. 거래가액 320,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2024.04.15. 등기된 최유진의 주택임차권입니다. 임차보증금은 315,000,000원, 전입은 2022.04.06., 확정일자는 2022.03.25.로, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
이 사건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.26. 강제경매개시결정입니다. 그런데 최유진의 임차권과 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 170,100,000원을 기준으로 임차인은 166,918,600원을 배당받고, 남는 148,081,400원을 매수인이 떠안는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 144-4 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 65.24㎡ · 4층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 허종범 (2023.03.15. 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
과거 신한은행·하나은행·아레테의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인에게 실질적으로 중요한 권리는 을구 9번 주택임차권입니다. 최유진은 임대차계약일자 2022.03.16., 확정일자 2022.03.25., 전입 및 점유개시 2022.04.06.이고, 임차보증금은 315,000,000원입니다. 2024.04.15. 임차권등기가 경료됐으며 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최유진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 2022.04.06 / 2022.03.25 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 53.2%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 면적 65.24㎡의 확인된 거래는 2022.03. 315,000,000원, 2023.03. 320,000,000원입니다. 전체 평균은 317,500,000원이고 최신 거래는 320,000,000원입니다. 최근 12개월 비교값도 320,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 65.24㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 65.24㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 평균 | 65.24㎡ | 2건 | 317,500,000원 |
표면 최저가 170,100,000원은 최근 비교값 320,000,000원의 53.2%지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 실질취득은 약 315,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 “1.70억짜리 다세대”가 아니라, 실질적으로는 최근 거래 320,000,000원에 근접한 가격구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 최유진 보증금 | 315,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 최유진의 보증금 중 148,081,400원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 경매 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2014.03.10.입니다. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중이며 남동측 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 965,200원/㎡입니다.
- 규모. 자연에가1차3동은 총 7세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 최저가 170,100,000원만 보면 최근 시세의 53.2%지만, 선순위 보증금 인수를 포함하면 실질취득은 약 315,000,000원 수준입니다.
- 유찰이 해결책이 아님. 2회 유찰 시 인수액 198,396,981원, 3회 유찰 시 233,551,283원으로 커집니다. 낙찰가 하락만큼 실질 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 최유진의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역이므로 해당 규제 내용을 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 7세대이고 거래 표본이 2건뿐이므로 개별 호수 상태와 실제 매수수요를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “1.70억 낙찰”이 아니라 “3.15억 수준 취득”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 달라집니다. 최저매각가만 보면 감정가 243,000,000원에서 170,100,000원으로 내려와 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 최유진의 보증금 315,000,000원이 낙찰가보다 크고, 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서도 148,081,400원을 떠안으며, 추가 유찰 때는 그 인수액이 더 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 315,000,000원입니다.
최근 확인 거래 320,000,000원과 비교하면 실질취득이 시장가격과 거의 맞닿아 있어, 낮은 최저가에서 기대하는 가격 메리트가 크지 않습니다. 동시에 선순위 임차보증금 인수라는 명확한 권리부담이 존재합니다. 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 유찰돼도 남는 임차보증금 인수 구조를 감수할 만한가입니다.
