서울남부지방법원 2025타경13775. 강서구 화곡동 에스케이지음 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박종석은 2021.10.01. 매매를 원인으로 325,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 임차인 김민수의 선순위 대항력과, 그 위험을 해소하는 매각조건상의 확약입니다.
김민수의 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.03., 전입·점유개시는 2021.09.27.입니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.01.27.이므로, 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 김민수는 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 보증금은 325,000,000원으로 신건 최저가 310,000,000원보다 크지만, 이 사건은 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 규모 | 다세대 · 29.9㎡급 · 지하1층/지상5층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2021.07.13 |
| 소유자 | 박종석 (2021.10.01. 매매 · 거래가액 325,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
2021.07.16. 설정된 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당은 2021.09.27. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2022.01.24. 국의 압류도 2022.06.10. 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.27. 국의 압류이며, 그보다 앞서 김민수가 2021.09.27. 전입·점유를 갖췄으므로 임차인은 선순위 대항력을 보유합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 325,000,000원 | 2021.09.27 | 2021.08.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 김민수 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 표시되며, 같은 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 310,000,000원 기준
에스케이지음은 16세대 규모이고, 비교 대상은 29.9㎡급으로 매칭돼 있습니다. 확인되는 실거래 8건의 평균은 323,250,000원, 최저는 299,000,000원, 최고는 349,000,000원입니다. 신건 최저가이자 확약 적용 후 실질취득 기준액인 310,000,000원은 이 평균의 95.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 29.9㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 29.95㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2021.09 | 29.16㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 평균 | 29.9㎡급 | 8건 | 323,250,000원 |
가장 최근 표시 거래는 2021.12의 325,000,000원이고, 신건 최저가는 이보다 15,000,000원 낮습니다. 다만 비교 표본 자체가 2021.09~2021.12 거래이므로 2026.08.27 매각기일과는 시간 간격이 큽니다. 따라서 95.9%라는 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 김민수 보증금 | 325,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김민수 보증금 미배당액은 20,140,000원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 동측 인근으로 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역(2호선·5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2021.07.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 약 4미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역·원추표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 257.1㎡, 완경사지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,926,000원/㎡입니다.
- 규모. 에스케이지음은 16세대이며, 확인된 비교 실거래는 8건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 김민수 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 확약 조건에 따른 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 실거래 시점. 확인되는 실거래가 2021.09~2021.12에 집중돼 있으므로 2026.08.27 입찰가격 판단에는 최신 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원입니다. 확약이 유지되는 조건에서는 매수인 실질 인수액은 0원으로 보되, 룰상 미배당액은 각각 81,272,000원과 130,177,600원으로 커집니다.
- 점유 확인. 임차권등기는 존재하지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 사건은 일반적인 선순위 임차인 물건과 결론이 다릅니다. 김민수의 보증금 325,000,000원은 신건 최저가 310,000,000원보다 크고 전입도 말소기준보다 앞서지만, 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있기 때문입니다. 따라서 해당 조건을 적용한 실질 인수액은 0원, 실질취득 기준은 310,000,000원입니다.
가격만 보면 8건 실거래 평균 323,250,000원의 95.9%지만, 그 거래가 모두 2021.09~12에 집중돼 있어 단순히 “시세보다 싸다”고 결론내리기에는 부족합니다. 권리의 승부처는 확약 조건의 확정적 적용 여부, 가격의 승부처는 2026년 현재 현장 시세의 재확인입니다. 이 두 가지를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
