서울남부지방법원 2025타경13779. 서울 강서구 화곡동 동우하이빌 5층 501호, 다세대주택입니다. 소유자 정소진은 2021년 5월 26일 매매를 원인으로 거래가액 289,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 7월 2일 이뤄졌습니다. 이 물건의 말소기준은 2023년 8월 29일 부천세무서장 처분의 국 압류입니다.
핵심은 그보다 앞선 정현식의 주택임차권입니다. 정현식은 임대차계약일 2021년 4월 25일, 확정일자 2021년 6월 7일, 주민등록·점유개시 2021년 6월 24일이고 보증금은 289,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023년 8월 4일 접수돼 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 보면 매수인에게 미배당 보증금이 남을 수 있는 선순위 임차권 구조입니다.
하지만 이번 사건은 매각조건이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수 0원*으로 분석합니다. 실제 임차인은 정현식 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권승계인이자 이 사건 강제경매 채권자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1035-3 동우하이빌 제5층 제501호 · 강서로37길 13 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제501호 |
| 시세 매칭 면적 | 26.68㎡ |
| 사용승인일 | 2021.04.13 |
| 소유자 | 정소진 (2021.05.26 매매 · 거래가액 289,000,000원 · 2021.07.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심
말소기준은 2023.08.29 국 압류입니다. 그보다 앞선 정현식의 주택임차권은 보증금 289,000,000원, 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있는 우선변제권 행사형입니다. 등기 순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권이지만, 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 붙여 그 위험을 해소했습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 289,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계인 | 0원* |
② 가격 비교 — 권리가 정리돼도 신건은 비싸다
동우하이빌은 총 16세대, 사용승인일은 2021.04.13입니다. 시세 매칭 면적은 26.68㎡이고, 확인된 거래표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 25.11㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 시세지표 | 26.68㎡ 매칭 | 1건 | 279,000,000원 |
현재 최저가 317,000,000원은 실거래 기준 279,000,000원보다 높습니다. 데이터상 최저가 대비 최근 시세 비율은 113.6%입니다. 따라서 현재 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 정현식 보증금 | 289,000,000원 | 289,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 22,762,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 317,000,000원 가정에서는 정현식의 보증금 289,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 22,762,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 266,238,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 조건 미반영 인수 | 매각조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 317,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 253,600,000원 | 39,750,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,880,000원 | 89,760,320원 | 0원* |
* 위 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 정현식 임차권에 적용한 값입니다. 이 조건을 반영하지 않은 계산에서는 유찰 시 39,750,400원 또는 89,760,320원의 인수액이 발생하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근이며, 공동주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기 등, 내벽은 인테리어 등 마감이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,984,000원/㎡, 토지면적은 280.9㎡입니다. 지형은 평지·부정형이고 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)· 토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 동우하이빌은 16세대이며 확인된 시세 거래표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 문구 확인. 정현식의 임차권은 말소기준보다 앞서므로, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 정현식 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 기재된 주택임차권승계인이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 317,000,000원은 실거래 279,000,000원의 113.6%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시 구조 구분. 조건을 반영하지 않은 계산에서는 1회 유찰 시 39,750,400원, 2회 유찰 시 89,760,320원의 인수액이 발생하지만, 매각조건을 적용하면 정현식 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리조건은 해소됐지만 가격은 별도다
이 사건을 겉으로만 보면 보증금 289,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수 위험이 커 보입니다. 실제로 정현식은 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 하지만 매각물건명세서에 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 이 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 317,000,000원은 확인된 실거래 279,000,000원보다 높고, 시세지표상 비율도 113.6%입니다. 즉 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 하는 물건”이 아니라, “인수조건은 정리됐지만 현재 가격이 높은 물건”에 가깝습니다. 권리조건을 정확히 확인하되, 현 회차에서는 가격을 더 엄격하게 보는 것이 핵심입니다.
