서울남부지방법원 2025타경13797. 서울 강서구 화곡동 현대블루밍 101동 603호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 전병태이며 2020.03.26. 매매를 원인으로 2020.03.27. 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금 154,000,000원의 주택임차권입니다.
임차인 엄혜영은 2018.03.22. 주민등록을 마쳤고 2018.04.01. 점유를 개시했습니다. 등기된 주택임차권에는 확정일자 2018.03.22.가 기재되어 있으며, 2024.04.19. 임차권등기가 접수됐습니다. 제공 권리분석상 말소기준은 2025.12.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞서 대항력 有로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13797 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 354-79 현대블루밍 제101동 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상6층 중 제6층 제603호 · 사용승인 2015.12.16 |
| 소유자 | 전병태 · 2020.03.26. 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 1.54억 임차권이 핵심
이 사건에는 실제 임차인 1명이 있습니다. 엄혜영의 보증금은 154,000,000원이고 건물 전부를 주거용으로 사용한 것으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 적시되어 있으므로, 이를 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금 154,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 경제적으로 동일한 보증금 채권의 승계 관계입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄혜영 | 건물전부 · 주거 | 154,000,000원 | 2018.03.22 / 2018.04.01 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 HUG |
등기된 주택임차권에는 확정일자 2018.03.22.가 기재되어 있으나, 제공 배당분석은 우선변제권 없음으로 처리하고 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.75억’으로 본다
확약이 없다면 대항력 임차보증금 때문에 단순 최저가 비교가 왜곡될 수 있지만, 이 사건은 포기·말소 조건으로 실질 인수를 0원으로 반영하므로 현재 회차의 실질취득은 175,000,000원입니다. 이를 제공 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 19.9㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 18.98㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 230,000,000원 |
제공 시세 지표의 최근12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래는 2022.06. 250,000,000원이며 현재 최저가 175,000,000원은 최근12개월 평균의 76.1%로 계산되어 있습니다. 수치만 보면 시세보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 임차인 엄혜영 보증금 | 154,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,750,000원 |
배당표의 임차보증금 154,000,000원과 주택도시보증공사 청구 154,000,000원은 별개의 보증금을 두 번 합산하는 의미가 아닙니다. 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 적시된 동일 보증금 채권의 승계 구조입니다. 기계적 배당계산상 매수인 인수액은 154,000,000원으로 표시되지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 우선 반영한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득액도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 기계적 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 175,000,000원 | 154,000,000원 | 0원* | 175,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 140,000,000원 | 154,000,000원 | 0원* | 140,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 112,000,000원 | 154,000,000원 | 0원* | 112,000,000원 |
여기서 중요한 점은 일반적인 대항력 인수형과의 차이입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당 인수가 커져 총 취득부담이 쉽게 줄지 않을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인이 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 그대로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근. 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근 가능. 남동측 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층, 사용승인 2015.12.16. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지. 북서측 노폭 약 6~8m 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역·사업시행구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모·환금성. 현대블루밍 28세대. 제공 경매통계는 평균 유찰 4.3회, 매각 성공률 0.0%로 나타나 빠른 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 보증금 154,000,000원 대항력 임차권의 실질 인수를 0원으로 만드는 핵심 조건입니다.
- 임차권등기 확인. 을구 1번 주택임차권의 현 상태와 매각 후 말소 절차를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 엄혜영 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 마세요. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있습니다.
- 시세 현재성 검증. 제공 실거래는 2022.03·2022.06의 2건뿐입니다. 230,000,000원 평균과 76.1%라는 할인율만으로 현재 시세 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 환금성 검토. 28세대 규모이고 제공 경매통계상 평균 4.3회 유찰·매각 성공률 0.0%입니다. 재매각 시 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.54억 인수형처럼 보이지만, 결론은 조건부 0원”
이 물건을 등기만 보면 보증금 154,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 부담이 큰 인수형으로 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있다는 것이 결정적인 반전입니다. 이 조건을 반영하면 현재 회차에서 실질 인수 0원*, 실질취득 175,000,000원입니다.
가격은 제공 실거래 평균 230,000,000원의 76.1% 수준이라 숫자상 할인폭은 있습니다. 다만 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2022.06이며, 단지 경매통계도 평균 4.3회 유찰·매각 성공률 0.0%로 환금성 신호가 약합니다. 따라서 이 사건은 “권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트는 최신 현장시세 확인 후 판단해야 하는 조건부 안전형”으로 보는 것이 적절합니다.
