의정부지방법원 2025타경65313. 경기도 파주시 교하동 430-40 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 2016.09.12이고 토지면적은 213.0㎡입니다.
권리분석의 기준은 2016.10.13 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2025.02.07 등기된 신성호의 주택임차권은 임대차계약일이 2022.12.27, 확정일자가 2022.12.30, 전입 및 점유개시가 2023.01.25로 확인됩니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없는 임차권이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 교하동 430-40 · 경기도 파주시 천정구로 163-89 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층 · 사용승인일 2016.09.12 |
| 토지 | 213.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 541,705,200원 / 379,194,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 259,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2016.10.13 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당권 변경등기가 있었고, 송현귀의 전세권과 근저당권은 2023.01.25 해지로 말소되었습니다. 신성호의 주택임차권은 2025.02.07 등기되었으나 전입신고일이 2023.01.25로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 확인됩니다. 2026.01.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신성호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 259,500,000원 | 2023.01.25 | 2022.12.30 | 대항력 없음 매각 소멸 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 379,194,000원으로 감정가 541,705,200원에서 1회 유찰된 회차입니다. 다만 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료는 확인되지 않아 이 가격을 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 379,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,108,716원 |
| 1. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,500,000원 | 115,085,284원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 517,500,000원 중 373,085,284원이 배당되고 144,414,716원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 교하동 소재 교하동 주민자치센터 남측 인근. 단독주택·근린생활시설·공장·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층, 사용승인일 2016.09.12. 기본 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 213.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역, 계획관리지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 729,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 신성호의 전입일 2023.01.25가 말소기준권리 2016.10.13 이후인지 원본 등기·매각물건명세서에서 다시 대조합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 감정평가 범위를 확인합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래사례와 비교해 응찰가를 정합니다.
- 점유·인도. 임차권등기 존재와 실제 현장 점유상태가 일치하는지 매각 전 다시 확인합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 및 제한보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한을 확인합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 원본 서류에서 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 별개
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2016.10.13 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 신성호의 전입·점유는 2023.01.25로 뒤에 있습니다. 따라서 보증금 259,500,000원의 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다.
다만 현재 최저매각가 379,194,000원이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 주변 거래사례 확인이 먼저입니다. 권리에서는 인수 부담이 보이지 않지만, 단독주택 이용상태·토지·제시외 건물·각종 토지이용 제한과 실제 시세가 최종 입찰가를 좌우하는 사건입니다.
