서울남부지방법원 2025타경13804. 강서구 화곡동 엠제이타운 3층 301호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 고완석이며 2020.12.24. 거래가액 138,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.09.15. 강서세무서장 관련 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 단순하다”라고 끝낼 수 없습니다. 임차인 이정훈의 전입·점유는 2020.12.14., 확정일자는 2020.11.20.로 말소기준권리인 2022.09.15. 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력 있는 임차인이며, 배당요구도 한 상태입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서의 특별 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 지상18층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.24. 소유권이전 · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급 | 2026.08.25 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준권리보다 먼저다
말소기준권리는 2022.09.15. 압류입니다. 임차인 이정훈은 2020.12.14. 전입·점유를 시작해 기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2023.01.11. 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류, 2023.01.12. 이정훈의 임차권등기, 2025.12.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 후순위 가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수는 조건으로 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 138,000,000원 | 2020.12.14 | 2020.11.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계인 기재 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 이정훈 1명입니다. 매각물건명세서에는 이 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 함께 언급됩니다. 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 보고 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
이 조건은 유찰 시에도 중요합니다. 시나리오 계산만 보면 1회 유찰 시 미배당 보증금 28,368,000원, 2회 유찰 시 50,412,800원이 발생하지만, 매각물건명세서의 잔액 포기 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건은 일반적인 “대항력 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는” 인수형과 다릅니다.
③ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 원칙 계산상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 760,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 28,368,000원 | 0원 | 112,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 50,412,800원 | 0원 | 89,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금 (우선변제) | 138,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 760,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정치이며, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상18층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 강서구청 남서측 인근에 위치하며 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 8,507,000원/㎡, 토지면적 280.3㎡이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 재확인. 이 사건의 안전성은 임차인 및 주택임차권승계인의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 대항력 날짜 대조. 임차인의 전입·점유 2020.12.14., 확정일자 2020.11.20., 말소기준 압류 2022.09.15.의 선후관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 선행 민간임대주택등기 확인. 2020.12.24. 민간임대주택등기가 말소기준 압류보다 먼저 등기돼 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 140,000,000원의 시장 적정성은 주변 오피스텔 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건에는 보증금 138,000,000원의 대항력 있는 임차인 이정훈이 있습니다. 현재 140,000,000원 매각을 가정하면 원칙상 보증금 760,000원이 미배당되고, 유찰되면 그 숫자는 28,368,000원, 50,412,800원으로 커집니다. 일반적인 사건이라면 매수인의 인수 부담이 커지는 구조입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 140,000,000원입니다. 권리의 핵심은 비교적 명확하지만, 시세 비교 근거가 없는 만큼 권리 안전성과 가격 매력도를 혼동하지 않는 것이 이 물건의 최종 체크포인트입니다.
