서울남부지방법원 2025타경13809. 구로구 개봉동 디자인화이트빌 4층 402호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 현 소유자는 주식회사나눔경영으로 2020.07.13 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 216,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.04.23 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 280,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 모두 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 안동철의 임차권등기는 2022.08.03에 등기됐지만, 주민등록일자는 2020.07.02로 말소기준일인 2021.04.23보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순위만 볼 것이 아니라 선행 대항력을 함께 봐야 합니다. 이 대항력 때문에 배당 부족분은 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있지만, 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 잔액 반환청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 그 위험을 실질적으로 해소합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 304-8 디자인화이트빌 제4층 제402호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 개봉로17다길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.22㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2013.05.22 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 (2020.07.13 소유권이전 · 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기순위’보다 임차인의 선행 전입
2013년에 설정됐던 우리은행·국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.04.23 주식회사페이금융대부 근저당권 280,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 안동철은 전입일이 2020.07.02로 말소기준보다 빠르기 때문에, 2022년에 임차권등기가 이뤄졌다는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 1명, 후순위 전입 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안동철 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.02 2020.04.29 / 2020.05.25 경정 | 216,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2022.08.03 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 승계 · 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 |
| 한정주 점유 부분 미상 | 2025.05.02 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 구유아 점유 부분 미상 | 2025.05.02 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이름이 확인되는 실제 점유·임차 관계자는 안동철·한정주·구유아 3명입니다. 안동철의 임차보증금은 216,000,000원 한 건이며, 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 같은 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 등기부의 9-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다.
③ 가격 비교 — 2.70억 한 건을 ‘현재 시세’로 단정하면 안 된다
확인되는 디자인화이트빌 거래는 2022.07 한 건으로, 전용 50.59㎡·2층·거래가 270,000,000원입니다. 이 사건의 대상 면적은 42.22㎡이고 면적도 일치하지 않습니다. 수치상 최저가 218,000,000원은 비교 거래가의 80.7%이지만, 거래 시점과 면적이 다르므로 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 50.59㎡ | 2 | 270,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 안동철 보증금(우선변제) | 216,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 안동철 보증금 부족분은 1,852,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 기계적 인수액 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,000,000원 | 1,852,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 174,400,000원 | 44,841,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 139,520,000원 | 79,233,280원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 디자인화이트빌은 11세대입니다.
- 입지. 개웅초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2013.05.22입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 132.3㎡, 공시지가는 3,355,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 안동철 임차권 경정 확인. 확정일자가 2020.04.29에서 2020.05.25로 경정된 등기 내용을 최종 등기부에서 확인하세요.
- 한정주·구유아 점유 확인. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았으므로 현장 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 조사. 확인되는 거래가 2022.07의 50.59㎡ 1건뿐이고 대상 전용면적 42.22㎡와 일치하지 않아, 현재 매매·전세 시세를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가상 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 취득·이용에 적용되는 절차를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리 위험은 조건부 해소, 가격은 추가 검증
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 단순 최저가가 아니라 안동철 보증금 216,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 신건 배당계산에서도 1,852,000원이 부족하기 때문입니다. 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 이 부족분은 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
하지만 이번 물건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 안동철 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 유찰로 기계적 미배당액이 44,841,600원 또는 79,233,280원으로 커져도 같은 포기·말소 조건이 적용되는 한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
반면 가격은 섣불리 가점을 주기 어렵습니다. 확인되는 270,000,000원 거래는 2022.07 한 건이고 전용면적도 50.59㎡로 대상 42.22㎡와 다릅니다. 따라서 권리는 조건부로 정리되지만, 가격 메리트는 현재 시세를 별도로 확인한 뒤 판단해야 하는 B등급 물건입니다. 여기에 한정주·구유아의 실제 점유 상태와 세금 배당 변수를 마지막으로 확인하는 것이 핵심입니다.
