서울남부지방법원 2025타경13814. 서울 강서구 화곡동 케이씨타운 303호, 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 29.02㎡이고 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층에 위치합니다. 사용승인일은 2022.05.20이며 케이씨타운은 24세대입니다. 소유자 김윤상은 2023.03.16. 거래가액 339,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 훑어서는 안 된다는 점입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.08.29. 남동세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 조민혁의 주민등록·점유개시는 2023.03.08.로 그보다 빠릅니다. 이후 2024.10.23. 임차보증금 329,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 단순 말소 여부와 별개로 임대차보증금 반환채무가 매수인에게 남을 수 있는 구조였지만, 이번 매각에는 그 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제3층 제303호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로 178-5 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.02㎡ · 9층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2022.05.20. |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.03.16. 거래가액 339,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 대항력 위험은 있었지만 매각조건이 뒤집는다
말소기준권리는 2024.08.29.의 압류입니다. 임차인 조민혁은 2023.03.08. 전입 및 점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞서고, 조사 결과도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.23.이지만, 보증금 329,000,000원에 관한 임대차계약일자는 2023.02.22. 및 2023.03.16., 확정일자는 2023.02.22.로 등기되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민혁 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.08. | 329,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 HUG 승계 | 0원 포기·말소 조건 적용 |
룰상 인수 산정액은 329,000,000원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 조민혁 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사 건에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 실질취득 330,000,000원 기준
확약 적용 후에는 매수인 인수가 0원이므로 신건에서의 실질취득은 330,000,000원입니다. 가격 판단도 최저가 330,000,000원을 그대로 실질취득액으로 놓고 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 27.62㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 6 | 439,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 7 | 439,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 27.62㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 29.02㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2023.04 | 28.76㎡ | 9 | 439,000,000원 |
| 2023.03 | 29.02㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2023.01 | 27.62㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.12 | 29.02㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.11 | 29.02㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2022.08 | 28.76㎡ | 8 | 469,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 374,833,333원 |
동일·유사 면적 12건의 거래가는 339,000,000원부터 469,000,000원까지이며, 평균은 374,833,333원입니다. 최저매각가 330,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.0%입니다. 평균만 보면 할인 구간입니다.
다만 최신 거래는 2023.06 · 339,000,000원입니다. 신건 실질취득 330,000,000원도 이 최신 거래보다는 낮지만 격차가 크지는 않습니다. 더구나 최신 거래 시점과 2026.08.27. 매각기일 사이에는 시차가 있으므로, 374,833,333원이라는 평균만 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 인수 · 조민혁 임차보증금 | 329,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 324,580,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구액 329,000,000원 중 예상배당은 324,580,000원이고 미배당은 4,420,000원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 임차보증금 329,000,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 이번 매각은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 합니다. 따라서 확약 적용 후 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 확약 유무가 실질취득을 갈라놓는다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 330,000,000원 | 324,580,000원 | 4,420,000원 | 329,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 69,496,000원 | 329,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 121,556,800원 | 329,000,000원 |
위 ‘룰상 인수’ 329,000,000원은 대항력·우선변제권 없음만 반영한 기계적 산정입니다. 이번 사건의 포기·말소 조건이 적용되면 조민혁 건의 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 이용상태를 확인했습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 제3층 제303호이며 사용승인일은 2022.05.20.입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,603,000원/㎡입니다. 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역· 과밀억제권역 등이 표시돼 있습니다.
- 규모. 케이씨타운은 24세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 조민혁과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 핵심입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 조민혁 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 329,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.20. 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재 상태에서 이루어졌고, 임대관계 등은 미상으로 기재돼 있습니다.
- 가격은 평균만 보지 않기. 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 374,833,333원의 88.0%지만 최신 거래는 2023.06의 339,000,000원입니다.
- 환금성 검토. 24세대 오피스텔이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 있지만, 조건부로 인수 0”
이 사건을 한 문장으로 요약하면 대항력 있는 329,000,000원 임차보증금이 존재하지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건으로 매수인 실질 인수가 0원이 되는 조건부 안전형입니다. 확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려가도 보증금 인수 때문에 실질취득이 낮아지지 않는 유형으로 봐야 합니다. 하지만 이번 사건은 조민혁과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건을 적용하면 신건 실질취득은 330,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 374,833,333원 대비 88.0%로 평균보다 낮지만, 최신 거래가 2023.06의 339,000,000원이고 케이씨타운의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 따라서 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 평균 할인율보다 최신 거래와 환금성을 함께 보는 것이 핵심입니다.
