서울남부지방법원 2025타경13833. 강서구 화곡동 더클래식 4층 401호, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 김완태이고, 말소기준권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사의 275,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 박정호의 154,000,000원 임차보증금입니다.
박정호는 2022년 6월 7일 확정일자를 받고 2022년 6월 27일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준일 2023년 9월 5일보다 빠르므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 168,000,000원 가정에서는 집행비용 3,152,000원을 뺀 뒤 박정호에게 154,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 이어받을 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 857-19 더클래식 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로10길 116 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 지상 6층 내 4층 |
| 소유자 | 김완태 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 ‘조건부 인수 0원’
말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류입니다. 박정호의 전입·점유는 2022.06.27로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2024.07.05 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 대항력 취득 시점은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 낙찰가가 내려가 배당이 부족하면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차관계 2명, HUG는 승계인
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 · 전부 | 2022.06.27 / 2022.06.07 | 154,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 |
| 이명윤 · 미상 | 2025.07.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박정호 외에 이명윤의 전입이 확인됩니다. 이명윤의 전입일은 2025.07.11로 말소기준권리 2023.09.05보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유관계와 명도 여부는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 주택도시보증공사는 박정호의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 68.9%, 그러나 같은 면적이 아니다
더클래식(857-19)의 실거래는 6건이 확인되고, 최근 12개월 5건 평균은 244,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 290,000,000원입니다. 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.9%로 계산됩니다. 최근 거래군은 이전 표본보다 13.5% 높은 수준으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 32.89㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 28.52㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 27.47㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 34.91㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2025.06 | 26.95㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 28.52㎡ | 6 | 215,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 박정호 보증금 | 154,000,000원 | 154,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 10,848,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 168,000,000원에서는 박정호 보증금 154,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 10,848,000원이 배당됩니다. 채권자 청구 합계 429,000,000원 중 418,152,000원이 미배당으로 남지만, 현재 회차에서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 168,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 134,400,000원 | 22,281,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 107,520,000원 | 48,785,280원 | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 배당만 계산하면 박정호 보증금 미배당분 22,281,600원·48,785,280원이 인수되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각하므로, 그 조건이 이행되는 전제에서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 박정호 임차권에 관한 것이며, 이명윤의 점유·임대차관계 확인은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 빌라·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 참고. 더클래식(857-19)은 13세대, 사용승인일은 2018.09.12이며 확인된 실거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이명윤 점유 확인. 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 같은 면적 실거래 재확인. 현재 비교표본은 26.95㎡~34.91㎡로 대상면적 19.03㎡와 맞지 않습니다. 68.9% 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 박정호 보증금 154,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 시 룰상 미배당액은 커집니다. HUG 조건이 실질 인수 0원을 만드는 핵심입니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 풀렸지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건은 처음 보면 154,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 현 회차 168,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되고, 유찰로 배당 부족이 생겨도 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 박정호 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 244,000,000원이고 최저가는 그 68.9%지만, 실거래 면적이 26.95㎡~34.91㎡이고 시세 매칭 대상면적은 19.03㎡라 직접 비교가 성립하지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 후순위 점유자 이명윤도 남아 있습니다. 주된 임차권은 조건부로 정리됐지만, 점유와 적정가격 검증은 아직 남은 물건입니다.
