71,400,000원
의정부지방법원 2026타경60135. 파주시 야당동 월드스테이 9층 903호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이종임은 2018.07.10. 매매를 원인으로 2019.10.17. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 132,500,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2024.11.19. 등기된 조우연의 주택임차권입니다.
조우연의 임대차는 2022.10.08. 계약, 2022.10.14. 확정일자, 2022.11.04. 주민등록 및 점유개시로 확인되고 보증금은 120,000,000원입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준인 2026.01.20. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원래대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 71,400,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 69,714,800원이 임차인에게 배당되고 50,285,200원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1046 월드스테이 9층 903호 · 경기도 파주시 경의로 1010 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 지하4층/지상14층 건물 내 제9층 제903호 |
| 소유자 | 이종임 · 거래가액 132,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기상 조우연의 임차권은 2024.11.19. 접수돼 2026.01.20. 강제경매개시결정보다 먼저입니다. 그래서 등기 관계만 보면 매각으로 자동 소멸하지 않는 권리입니다. 이후 2026.04.06. 파주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 앞선 임차권은 2026.07.09. 제출된 인수조건변경확약서 때문에 결론이 달라집니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조우연 대항력 有 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.11.04 2022.10.14 | 우선변제 有 승계 없음 배당요구 2024.11.19 확약 반영 실질 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 인수액 — 계산상 50,285,200원, 확약 반영 실질 0원
현재 최저매각가 71,400,000원을 가정하면 집행비용 1,685,200원을 먼저 제외하고 임차인에게 69,714,800원이 우선 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 50,285,200원이 남기 때문에 확약이 없었다면 이 부족분은 선순위 임차권의 인수 위험으로 연결됩니다.
하지만 이 사건에는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 정확도 규칙상 조우연 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 71,400,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원이고, 낙찰대금 자체가 실질취득액이 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 별개
감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 71,400,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 49,980,000원(49%), 3회 유찰 시 34,986,000원(34.3%)입니다.
다만 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하거나 등급을 높이는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 조우연 보증금 | 120,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 확약 반영 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 50,285,200원이나, 2026.07.09.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스 정류장, 근거리에 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상14층 건물의 9층 903호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남·북측 약 10m, 동측 약 20m 내외 포장도로에 접해 차량 진출입이 원활합니다.
- 토지. 일반상업지역·파주운정지구 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.09.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 한 확약의 구체적 이행 절차를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 71,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 임차인 우선배당 후 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다.
- 압류 확인. 2026.04.06. 파주시 압류는 데이터상 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 표면만 보면 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 71,400,000원보다 인수 부담이 더 큰 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 임차보증금 중 50,285,200원이 부족합니다.
하지만 2026.07.09. 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 내용입니다. 이 확약을 정확히 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 71,400,000원입니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없어 71,400,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 실거래 확인이 필요입니다.
