* 인수 실질 0원은 신청채권자 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 김지영의 대상 임차보증금 및 임차권에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 확약의 효력과 권리 범위를 확인하지 못하면 현재 회차의 추정 인수액 72,101,400원을 위험금액으로 고려해야 합니다.

의정부지방법원 고양지원 2026타경60236. 경기도 고양시 덕양구 행신동 에코빌리지 402호의 강제경매 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사윈이며, 2022년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 김지영 명의 주택임차권등기가 설정됐고, 국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건은 일반적인 후순위 임차인 물건과 다릅니다. 김지영의 전입일은 2022.10.05, 확정일자는 2022.09.05이며, 임차권등기는 2024.10.17 접수됐습니다. 모두 말소기준인 2025.07.11 압류보다 앞선 시점입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 별도의 대항력 포기 확약을 제출해 그 인수조건이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 여부가 핵심

김지영은 보증금 170,000,000원의 임차권등기권자입니다. 배당요구가 이루어졌으며, 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 원칙적으로 매각대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

실제 임차인은 김지영 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 170,000,000원을 김지영의 임차보증금과 합산하여 별개의 보증금으로 계산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 대위·승계 범위와 김지영의 잔존 권리는 확약서 및 관련 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 확약 하나로 달라지는 비용 구조

현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원의 70%인 100,100,000원입니다. 그러나 이 가격이 곧바로 저렴한 취득을 뜻하지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다.

확약 미적용 시 실질취득 172,201,400원은 현재 최저가와 추정 인수액의 합계입니다. 보증금 원금 170,000,000원보다 큰 차이는 추정 집행비용 반영에 따른 것으로, 최종 배당 및 실제 인수금액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

집행비용 2,201,400원을 공제한 97,898,600원을 임차보증금에 배당하는 추정 모형입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 김지영의 임차보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위·대위관계·세금·최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

확약이 적용되지 않으면 매각대금이 감소할수록 임차보증금 미배당액이 증가하므로 총취득부담은 보증금 170,000,000원 안팎에 머무릅니다. 추정 집행비용 때문에 회차별 합계에는 차이가 있지만, 낙찰가가 내려가는 만큼 취득비용이 줄어드는 구조는 아닙니다.

반대로 확약의 효력이 인정되면 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않으므로, 회차별 낙찰대금이 실질취득비용 판단의 출발점이 됩니다. 다만 현재 또는 장래 회차의 실제 낙찰가격은 확정된 것이 아니며, 시세와 권리관계를 확인하지 않은 상태에서 특정 회차가 유리하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 가격 관점 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 143,000,000원, 현재 최저가는 100,100,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 최저가가 낮아졌지만, 이 수치만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 행신동 신능초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 대규모 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2018.05.23이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다. 내부 마감은 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역이며, 신능초등학교 절대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 대상의 주택용 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 감정요항표에도 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 주변 주거시설과 교통 여건은 확인되지만, 해당 호실의 최근 매매가격 및 실제 거래량을 확인한 뒤 매각 가능 가격과 회수기간을 별도로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.21.자 인수조건변경확약서의 전문을 확인하세요. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상 권리, 효력 및 조건을 대조해야 합니다.
• 김지영의 권리 범위. 등기상 임차권자는 김지영, 확약 제출자는 주택도시보증공사입니다. 주택도시보증공사의 대위·승계 범위와 김지영의 잔여 보증금 청구권이 모두 확약의 효력 안에 포함되는지 확인하세요.
• 인수액 이중 검토. 확약이 유효하면 실질 인수 0원*이지만, 미적용 또는 효력 불충분 시 현재 회차의 추정 인수액은 72,101,400원입니다. 두 경우를 구분해 입찰 가능 금액을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.09.30을 기준으로 확약 내용과 매각조건이 유지되는지 최신 명세서를 대조하세요.
• 실거래 검증. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 최신 거래, 가격 흐름을 확인해야 합니다. 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수는 없습니다. 현장 점유 상태와 인도 가능 여부를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토하세요.
• 미납 관리비·세금. 미납 관리비와 관련 조세, 배당순위에 영향을 미치는 비용을 확인하세요. 실제 배당액이 달라지면 확약 미적용 시 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 최종 대조한 후 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “1억 최저가보다 1.7억 보증금과 확약서를 먼저 보라”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 이를 둘러싼 대항력 포기 확약서가 존재한다는 점입니다.

확약이 적용되지 않는다면 현재 최저가 100,100,000원에 낙찰받더라도 미배당 보증금 72,101,400원을 부담할 수 있어 추정 실질취득은 172,201,400원입니다. 추가 유찰로 최저가가 하락해도 인수 보증금이 증가하므로 총취득비용은 약 1.7억 수준에 머무릅니다.

반면 주택도시보증공사의 확약이 김지영의 대상 임차권 전체에 유효하게 적용된다면 매수인 인수액은 실질 0원*으로, 현재 회차의 취득대금은 100,100,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 확약 제출자와 등기상 임차권자가 다르므로, 권리자별 효력과 말소 범위 확인이 선행돼야 합니다.

이후 동일·유사 물건의 최근 실거래가격과 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 확약의 실효성 확인이 최우선이고, 시세 검증 전에는 가격 판단을 보류해야 한다는 것입니다.