서울남부지방법원 2025타경13846. 개봉동 다원아트빌 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.08.22 서초세무서장의 국세 압류가 말소기준으로 제시되어 있다는 점입니다. 그 뒤 2023.09.18 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류와 2025.12.15 강제경매개시결정, 2024.01.02 김한나의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기만 보고 “임차권도 소멸하니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 김한나는 2021.12.15 전입·점유를 시작했고 2021.11.30 확정일자를 받아 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 292,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 통상이라면 배당 부족분의 매수인 인수 여부가 핵심이지만, 이 사건에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 김한나 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.

문제는 이 확약이 김한나의 임차권에만 적용된다는 점입니다. 이민영은 2023.08.02 전입으로 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그러므로 이민영을 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 별도 관리해야 합니다. 현재 숫자로 계산되는 실질취득액은 302,000,000원이지만, 이민영의 보증금 및 임대차 관계가 확인되면 추가 부담 가능성이 생길 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 풀리지만 미상 점유자가 남는다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용 범위가 다르다

③ 시세 비교 — 신건 3.02억은 최근 거래보다 높다

다원아트빌은 14세대 규모이고, 확인된 면적 유사 실거래는 2025년 3월 1건입니다. 전용 38.53㎡·4층이 268,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 268,000,000원이며, 최저가 302,000,000원은 이 가격의 112.7%입니다.

현재 회차는 유찰 0회라 감정가와 최저가가 모두 302,000,000원입니다. 김한나 관련 확약을 반영한 실질취득 역시 현재 계산상 302,000,000원으로, 최근 실거래보다 34,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 “3억 초반이라 싸다”는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 더구나 이민영의 보증금이 미상이라, 실제 부담은 현재 계산보다 커질 가능성까지 열어 둬야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

신건 302,000,000원 가정 시 집행비용 5,028,000원 후 김한나 보증금 292,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 4,972,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 김한나에 대한 현재 회차 인수액은 배당상으로도 0원이며, 유찰 시 계산되는 미배당 보증금도 확약 조건에 따라 실질 인수 0원으로 봅니다. 이민영 관련 보증금은 금액이 확인되지 않아 이 배당표에 산입할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 김한나 인수는 확약으로 0원

54,582,400원과 102,225,920원은 확약을 적용하지 않은 단순 배당 시나리오상의 수치입니다. 실제 매수인에 대해서는 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김한나 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 이민영에게 확장되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개봉초등학교 남측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 2018.10.11 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 있는 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 3,716,000원/㎡, 토지면적 297.2㎡이며 현황 다세대 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 확인된 최근 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 가격 판단 표본과 매수층이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이민영 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 부분과 현재 점유 여부를 확인하기 전에는 매수인 추가 부담을 0원으로 잡지 마세요.
• 확약 문구 원본 대조. 김한나의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적으로. 현재 302,000,000원은 최근 실거래 268,000,000원의 112.7%입니다. 현 회차 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 수리비가 발생하면 현재의 가격 열위가 더 커질 수 있습니다.
• 점유·명도 구분. 김한나의 임차권등기 말소 조건과 실제 현장 점유자는 별개 문제일 수 있으므로 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 해당 규제가 경매 취득 및 향후 이용·처분에 미치는 영향을 입찰 시점 기준으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “큰 보증금은 풀렸지만, 미상 임차인과 비싼 가격이 남았다”

이 사건의 가장 큰 반전은 292,000,000원짜리 김한나 임차보증금입니다. 대항력 있는 보증금이라 유찰될수록 미배당액이 커지는 구조지만, 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 그 부분은 실질적으로 매수인이 떠안지 않습니다.

그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 이민영은 말소기준보다 앞서 전입했는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 확약의 보호 범위도 이민영에게는 미치지 않습니다. 가격까지 보면 현재 최저가 302,000,000원은 최신·최근 12개월 실거래 268,000,000원보다 12.7% 높습니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수는 해결됐지만, 미상 임차인을 안고 시세보다 비싼 가격에 들어가는 신건”입니다. 권리 확인이 더 필요한 상태에서 가격 프리미엄까지 지불할 이유는 약합니다.