서울남부지방법원 2025타경13856. 화곡동 에스케이지음 제2층 제201호, 전용 25.98㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박종석이고, 2021.09.01. 매매를 원인으로 거래가액 305,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권과 확약의 결합을 정확히 읽는 데 있습니다.
신도희는 임대차계약일 2021.07.22., 확정일자 2021.07.23., 전입·점유개시 2021.08.30.이며 보증금은 305,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.01.27. 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 단순 계산만 하면 신건 매각가 264,000,000원에서 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원을 배당받고 45,496,000원이 부족합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 비고가 있습니다. 신도희의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 위 45,496,000원은 원칙 계산상 잔액일 뿐, 확약 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.98㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상5층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2021.07.13. |
| 소유자 | 박종석 (2021.09.01. 매매 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소
2021.07.16. 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권은 2021.08.30. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2022.01.24. 압류 역시 2022.06.13. 해제로 말소됐고, 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.01.27. 국의 압류입니다. 이후 2023.09.07. 신도희의 주택임차권등기와 2025.12.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차관계 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강석일 | 미상 | 2025-10-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신도희 | 건물전부 | 2021-08-30 | 305,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 · 반환청구 포기 |
② 시세 비교 — 숫자는 90%, 거래시점은 2021년
에스케이지음은 16세대이며, 비교 대상 면적은 전용 25.98㎡입니다. 실거래 자료는 총 11건이고 평균은 293,363,636원, 최저 245,000,000원, 최고 325,000,000원입니다. 최저매각가 264,000,000원은 이 평균의 90.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.89㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.09 | 25.44㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 24.10㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.10㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 293,363,636원 |
숫자만 보면 264,000,000원은 평균 293,363,636원보다 29,363,636원 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2021.12이고 나머지도 2021.09~2021.11 거래입니다. 따라서 이 자료만으로 2026년 현재 시세보다 10% 싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 최근 시장 추세를 판단할 별도의 거래가 없으므로, 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 신도희 보증금 | 305,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 계산상 신도희 보증금의 미배당액은 45,496,000원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡8동주민센터 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 까치산역(지하철 2호선·5호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2021.07.13.입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,926,000원/㎡이며 토지면적은 257.1㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 45,496,000원 혼동 금지. 이는 신건 배당계산상 원칙적 미배당액입니다. 확약 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
- 강석일 점유 확인. 대항력은 없지만 점유부분·보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 현장 점유 및 인도관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.20. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 등기 상태와 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 제공된 실거래는 2021년 자료입니다. 264,000,000원이 현재 시장에서도 유리한 가격인지는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대 다세대이며 경매 평균 유찰 1.3회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 향후 매도 가능성을 보수적으로 평가하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “3.05억 보증금보다 중요한 한 줄의 확약”
표면만 보면 위험도가 높습니다. 보증금 305,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 전입했고, 신건 264,000,000원에선 원칙상 45,496,000원이 미배당으로 남기 때문입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 주된 임차보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 264,000,000원은 제공된 실거래 평균 293,363,636원의 90.0%이지만, 비교 거래는 모두 2021년에 이뤄졌습니다. 최근 가격 흐름을 확인할 거래가 없고, 16세대 다세대의 환금성 지표도 보수적입니다. 결론적으로 권리상 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 현재 시세와 확약 이행 여부를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
