63,700,000원
의정부지방법원 2026타경60237. 파주시 법원읍 가야리 네스트빌 102동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·욕실2·발코니 등)입니다. 감정가는 91,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 소유자는 한성민이고, 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 100,000,000원입니다.
이 물건은 단순히 “1회 유찰된 다세대”로 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2023.05.11. 주식회사금강건설중기의 근저당권이지만, 그보다 먼저 전입한 사람이 있습니다. 특히 강현석의 임차권은 보증금 100,000,000원으로 확인되고, 이장훈도 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정된 상태입니다. 다만 강현석 관련 보증금은 별도의 확약으로 실질 인수가 제거된 반면, 이장훈은 보증금 자체가 확인되지 않아 위험의 크기를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60237 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 가야리 48-7 네스트빌 102동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 법원읍 사임당로745번길 14-8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상4층 |
| 소유자 | 한성민 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.11. 설정된 주식회사금강건설중기 근저당권 140,000,000원입니다. 이후의 우리금융캐피탈 가압류, 양주시장 압류, 구월남촌새마을금고 가압류, 국세 압류, 경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2020.11.20. 파주시 압류는 말소기준보다 앞서지만 2020.12.16. 이미 말소됐습니다. 과거 가등기·신탁 및 초기 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 실질적 초점은 후순위 채권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다.
② 임차·점유 관계 — 강현석 확약과 이장훈 미상 보증금을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현석 | 2022.09.14 임차권 정정 기준 | 2022.08.29 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.10.10 | 확약 실질 0원* |
| 이장훈 | 2023.02.27 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2026.04.27 | 미배당액 인수 가능 |
| 이병숙 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| 김동규 | 2025.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| BISTA KESMAN | 2025.11.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| ROKA TEKENDRA | 2025.11.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| ILANDARI DEWAYALAGE KAVISHKA THARAKA K | 2026.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
③ 실질취득가 — 63,700,000원으로 확정하면 안 된다
현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 강현석 보증금만 놓고 보면 확약 때문에 부족분을 매수인이 떠안지 않으므로 그 부분은 0원입니다. 그러나 이장훈의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 “낙찰가 + 이장훈의 미배당 인수 가능액”으로 봐야 합니다. 따라서 최저가 숫자 하나만으로 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 강현석 룰상 인수 | 확약 반영 | 이장훈 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 63,700,000원 | 37,846,600원 | 실질 0원* | 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 44,590,000원 | 56,612,620원 | 실질 0원* | 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 31,212,999원 | 69,748,835원 | 실질 0원* | 보증금 미상 |
* 표의 강현석 인수액은 확약을 반영하기 전 계산값입니다. 확약 적용 시 강현석 관련 실질 인수는 0원입니다. 이장훈의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
최근 실거래 비교값은 확인되지 않아 감정가 91,000,000원이나 현재 최저가 63,700,000원을 기준으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이장훈의 인수 가능액이 미상인 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 총 부담액을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 강현석 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사금강건설중기 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 63,445,750원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 구월남촌새마을금고 | 1,343,292,968원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 5건이 확인되며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 최우선변제 역시 별도 반영되지 않은 배당 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 가야리 ‘가야2리마을회관’ 남동측 인근이며, 단독주택·축사·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로와 접하며 이 도로를 통해 인근 지역으로 연결됩니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이장훈 보증금 확인이 최우선. 대항력은 있으나 보증금이 미상이므로, 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해 실제 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 강현석 확약 원문 대조. 2026.07.09. 제출된 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 정정 확인. 강현석 임차권은 2024.12.30. 주민등록일자가 2022.09.14.로 정정됐습니다. 등기부 최종 기재와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 점유자 다수. 강현석·이장훈 외에도 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유관계와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 63,700,000원이라는 최저가만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “확약으로 1억 위험은 걷혔지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 강현석의 임차보증금 100,000,000원입니다. 현재 회차 배당에서는 37,846,600원이 부족하지만 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 강현석 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 이장훈은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 이 위험은 강현석 확약으로 사라지지 않습니다. 따라서 현재 최저가 63,700,000원에 낙찰받는다고 해서 실질취득액 역시 63,700,000원이라고 볼 수 없습니다. 이장훈의 보증금과 배당 후 잔액을 확인하기 전까지는 총 인수부담이 확정되지 않습니다.
또한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 91,000,000원 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 강현석 확약의 효력 확인과 이장훈의 미상 보증금 확정입니다. 두 가지가 정리돼야 실제 취득비용과 입찰가 판단이 가능합니다.
