서울남부지방법원 2025타경13861. 서울 강서구 화곡동 에스케이지음 제2층 제203호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가와 같은 282,000,000원의 신건이지만, 권리구조를 먼저 봐야 합니다. 정성진의 임대차계약일은 2021.07.26, 확정일자는 2021.08.30, 전입은 2021.09.30, 점유개시는 2021.10.01입니다. 반면 현재 말소기준은 2023.01.27 남부천세무서장의 압류이므로, 정성진은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
다만 이 사건에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형 계산과 실제 매수인 부담을 반드시 나눠 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용면적 매칭 27.42㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 중 제2층 |
| 소유자 | 박종석 (2021.10.15 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 | 에스케이지음 · 16세대 · 사용승인 2021.07.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023.01.27 압류
2021.07.16 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.10.01 이미 말소됐습니다. 2022.01.24 압류 역시 2022.06.13 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2023.01.27 갑구 5번 압류입니다. 이후 2023.10.16 정성진의 주택임차권등기와 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 실질 인수는 0원*
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2021.09.30 2021.08.30 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.10.16 | HUG 승계인 기재 잔액청구권 포기·임차권 말소 조건 |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있지만 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 정성진의 보증금은 305,000,000원 한 건입니다.
* 배당표상 룰 계산은 미배당 27,748,000원이지만, 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
에스케이지음의 면적 매칭 실거래 표본은 12건이며 평균은 314,500,000원, 최저 289,000,000원, 최고 349,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.12의 325,000,000원입니다. 최저매각가 282,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 89.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 29.90㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 29.95㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2021.09 | 24.89㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.09 | 25.44㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 29.16㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 평균 | 27.42㎡ | 12건 | 314,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 정성진 보증금 | 305,000,000원 | 277,252,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 정성진 보증금 미배당액 27,748,000원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 완경사지 내 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,926,000원/㎡입니다.
- 규모. 에스케이지음은 16세대, 사용승인일은 2021.07.13입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 조건 재확인. 정성진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에도 그대로 반영됐는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인이라는 사실 자체는 유지. 포기 조건이 없다면 신건 기준 27,748,000원이 매수인 인수 구조이므로, 포기·말소 조건 확인이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 정성진 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.20 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 등기부 및 매각조건 원본과 대조해야 합니다.
- 현재 시세 별도 확인. 제공된 12건의 실거래가 모두 2021년 거래이므로 282,000,000원의 현재 가격 경쟁력은 최신 실거래와 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부로 인수가 사라진다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 305,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 282,000,000원에서는 27,748,000원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서가 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있어, 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
가격도 단순히 89.7%라는 숫자만 볼 사안은 아닙니다. 282,000,000원은 제공된 실거래 평균 314,500,000원보다 낮지만, 비교 표본이 2021.09~2021.12에 집중돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 조건부 해소, 가격은 최신 시세 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다. 포기·말소 조건을 원본에서 확정하고 현재 화곡동 다세대 시세까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.
