의정부지방법원 2026타경60346. 고양시 일산동구 성석동 ‘루시아’ 디동 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 인민숙·최병무가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 현재 살아 있는 등기 가운데 경매의 말소기준은 2023.02.03. 주식회사케이비국민카드의 인민숙 지분 가압류 8,897,440원입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 2018.08.30. 전입·점유입니다. 등기된 임차권에는 1차 보증금 100,000,000원, 2차 보증금 140,000,000원이 기재되어 있고, 2024.09.06. 임차권등기가 접수됐습니다. 단순히 이 사실만 보면 낙찰가 106,400,000원보다 보증금이 크기 때문에 대항력 인수형을 먼저 의심해야 합니다. 그러나 2026.04.24. 제출된 확약으로 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 것이 이 사건의 결정적 변곡점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1074-3 루시아 디동 1층 101호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 61-21 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 52.935㎡ |
| 소유자 | 인민숙 2분의 1 · 최병무 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 151,219,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 끊는다
이 사건은 오래된 근저당이 말소된 뒤 남은 가압류가 말소기준이 된 형태입니다. 계양새마을금고 근저당권 617,500,000원은 이미 말소됐고, 우리은행 근저당권 71,500,000원도 2017.11.01. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2023.02.03. 가압류입니다. 임차권의 전입·점유는 그보다 앞서므로 본래 대항력 검토 대상이지만, 확약으로 해당 인수 효과가 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인 0명, 승계성 신고 1건
| 신고 명의 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 성격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 2018.08.30. | 1차 100,000,000원 2차 140,000,000원 | 선순위 대항력 확약으로 포기 | 우선변제권 주장 | 보증기관 승계·중복신고 | 실질 0원 |
신고 명의는 한국토지주택공사이지만 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있어 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 따라서 보증금 역시 별도 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자인 서울보증보험 주식회사는 2026.04.24. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 152,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 106,400,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 가격 판단에 사용할 수 있는 최근 동일·유사 면적 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 루시아 C,D동은 16세대, 2014.01.20. 준공으로 파악되지만, 최근 거래가격을 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 자료는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,897,440원 | 8,897,440원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,732,271원 | 10,732,271원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 151,219,177원 | 84,480,689원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 170,848,888원 중 104,110,400원이 배당되고, 미배당은 66,738,488원입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구 151,219,177원 중 84,480,689원이 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북고양(설문)IC 남서측 인근으로, 주변에는 유사 다세대·연립주택과 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 토지면적은 952.0㎡, 공시지가는 621,300원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.24.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 당사자와 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 숫자와 시세 할인율은 동일하지 않습니다. 최근 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확보해 106,400,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 현 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 이용 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 낮췄지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 2018년 선순위 대항력 임차권은 원래 인수형 위험이지만, 2026.04.24. 확약으로 해당 인수는 실질 0원이 됐다. 현재 최저가 106,400,000원은 곧 실질취득액 106,400,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 실거래가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “인수금 때문에 피해야 할 물건”이라기보다, 확약 원문을 확정한 뒤 주변 실거래와 환금성을 가격 판단의 중심에 둬야 하는 다세대 경매입니다.
